Winkeltransformatie: versnellen of niet?
In de stadscentra en binnensteden staan winkelpanden leeg. En de woningnood was nog nooit zo hoog. Eén en één is dan al snel twee: verbouw leegstaande winkels tot woningen. Maar is de winkelleegstand echt zo’n groot probleem? En hoe eenvoudig is de transformatie van winkels naar woningen?
De winkelleegstand is hoog, en dat geldt ook voor de winkelvoorraad
In 2019 steeg voor het eerst sinds drie jaar de winkelleegstand. De stijging was 0,5%. Dit blijkt uit cijfers van Locatus. Het nieuws stond er bol van, terwijl de winkelleegstand tot 2015 eigenlijk al bijna tien jaar lang steeg.
In 2006 lag de leegstand rond de 4,5%, het niveau van frictieleegstand. De piek werd in 2015 bereikt met 7,5%. Op 1 januari 2020 benaderde de winkelleegstand met 7,3% deze piek weer, door meerdere oorzaken. 2767 winkels sloten in 2019 hun deuren. Dat is het hoogste aantal sinds 2004. Daarnaast nam de horeca minder winkelmeters in. In 2019 werden tevens 1000 winkelpanden omgebouwd naar woningen of kantoren. De helft minder dan in 2018.
In E-merce wijst Hans van Tellingen van Strabo erop dat tot 2015, naast de winkelleegstand ook de winkelvoorraad flink toenam. In 2019 waren ongeveer 1 miljoen vierkante winkelmeters meer in gebruik dan in 2008. Dit is gelijk aan het verschil in leegstand in deze twee jaren. Gecorrigeerd met de voorraad neemt de leegstand dan ook verhoudingsgewijs niet echt toe, volgens Van Tellingen.
Corona kan eerder ingezette trend versterken
Corona is niet de oorzaak van de stijging van de winkelleegstand in 2019. Maar uit onderzoek van PBL en Locatus blijkt dat de coronamaatregelen een belangrijke langdurige trend wel versterken. Namelijk de trend van achteruitgang van recreatief winkelen of ‘funshoppen’ in binnensteden.
PBL verwacht dan ook een toename van de winkelleegstand in 2022 van meer dan 40%. Op lange termijn zijn de Nederlandse binnensteden echter veerkrachtig genoeg om de economische gevolgen van de coronapandemie te doorstaan. Vanwege de onzekerheid en het uiteenlopend effect van corona raden zij daarom een overhaaste herinrichting af.
Winkeltransformatie nu nog slechts een druppel op de gloeiende plaat voor het woningtekort
In 2019 zijn 12,5 duizend transformatiewoningen gerealiseerd, waarvan 1455 (bijna 12%) door transformatie van winkelruimte. Dit komt neer op een bijdrage van 1,7% aan de jaarlijkse bouwopgave van 85.000 woningen, zoals berekend door de Rijksoverheid.
Dit percentage zal flink omhoog moeten, wil winkeltransformatie echt bijdragen aan het oplossen van het woningtekort. Volgens Colliers kan dat. Zij berekent dat in de 70 grootste binnensteden er plek is voor 10.000 nieuwe appartementen in leegstaand winkelvastgoed.
Naast het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad is ook de leefbaarheid in de binnensteden een belangrijke reden voor winkeltransformatie. De mix van wonen en winkelen in binnenstad verhoogt de sociale leefbaarheid in de binnenstad. Vooral voor eenpersoonshuishoudens, studenten en ouderen is de binnenstad aantrekkelijk om te wonen.
Winkeltransformatie: een grotere uitdaging dan kantoortransformatie
Transformatie van winkelvastgoed is vaak minder eenvoudig dan de transformatie van kantoren naar woningen. Door de vorm, afmeting en lichtinval is minder dan de helft van alle lege winkels geschikt voor woningen. Daarnaast staan winkelpanden vaak met een hoge waarde in de boeken en zijn door de financiering grote afboekingen lastig. Tot slot, liggen leegstaande winkels vaak verspreid over de binnenstad en zijn niet in handen van één eigenaar.
Grootschalige transformatie lukt alleen als gemeenten, eigenaren, winkeliers en financiers samenwerken. Meer vrijheid in bestemmingsplannen is een voorwaarde voor transformatie.
Belangstelling van beleggers en ontwikkelaars voor grotere winkelpanden
CBRE ziet steeds meer interesse van beleggers en ontwikkelaars in winkelpanden die geschikt zijn voor herontwikkeling. Naar schatting gaat het om 24% van het totaal belegd vermogen van winkelvastgoed gedurende de eerste zes maanden van 2020. Dit is een verdubbeling vergeleken met 12% in geheel 2019. De belangstelling neemt toe omdat de waarde van leegstaand winkelvastgoed ten opzichte van woningen of ander gebruik ver genoeg gedaald is om de investeringskosten te rechtvaardigen.
Als voorbeelden noemt CBRE onder andere de V&D-gebouwen in Rijswijk, Nijmegen, Arnhem, Dordrecht en Rotterdam. Ook in Hengelo liggen er plannen voor het voormalige V&D pand, al verloopt de verbouw niet zonder problemen, meldt Tubantia. Op een plek waar vroeger een grote beddenzaak stond, in hartje Arnhem, heeft KlokGroep een woongebouw met veertig appartementen gerealiseerd.
Met de juiste uitvoering is winkeltransformatie een verrijking van de binnenstad
Het tempo waarin de winkeltransformatie plaatsvindt, is op zijn minst gematigd te noemen. Van een overhaaste herinrichting van winkelgebieden waar PBL voor waarschuwt, is voorlopig nog geen sprake. Herbestemming, samenwerken en afboeking van vastgoedwaarde zijn geen eenvoudige obstakels. Maar de voorbeeldprojecten laten zien dat het mogelijk is. En dat met de juiste uitvoering winkeltransformatie een verrijking van de binnenstad is.
Bron: CBRE | Colliers | E-Merce | KlokGroep | Locatus | PBL | Rijksoverheid | Tubantia
