Zijn we na kantoortransformaties nu klaar voor de volgende vastgoedtransformatie-uitdaging?

De roep om transformatie van winkelvastgoed naar woningen wordt sterker. De transformatieopgave richt zich nu vooral op de transformatie van kantoren naar woningen. Maar de volgende uitdaging staat voor de deur. De transformatie van winkelvastgoed in stads- en dorpscentra naar woningen en andere functies. Dit is een goed moment om de balans op te maken. Geven kantoortransformaties aanleiding tot optimisme over winkeltransformaties? En zijn beleggers en overheden voorbereid na de kantoortransformaties?

Kantoren leveren grootste bijdrage aan transformatiewoningen

In 2019 zijn volgens het CBS 12,5 duizend woningen door transformatie van bestaand vastgoed toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit is 13% van de totale groei van de woningvoorraad vorig jaar. Met 71,5 duizend nieuwbouwwoningen is nieuwbouw nog steeds de belangrijkste methode om de woningvoorraad uit te breiden. Dit beeld wijkt niet veel af van 2018.

In de cijfers is de meer dan gemiddelde aandacht voor kantoortransformaties terug te zien. In 2019 is bijna de helft van de 12,5 duizend transformatiewoningen gerealiseerd in voormalige kantoorgebouwen. In 2018 was dit 42%, in 2017 40%. Het aandeel woningen gerealiseerd in voormalig winkelvastgoed ligt met nog geen 12%, een stuk lager. Uit de cijfers blijkt dat de bijdrage van kantoren groeit. Tegelijkertijd is de kantorenleegstand in 2019 een halve procent lager dan in het piekjaar 2017.

Potenties zijn niet onbenut gelaten

In 2017 was in heel Nederland 2,1 tot 2,5 miljoen m2 kantorenvastgoed beschikbaar voor transformatie naar woningen. Dit concludeerde Rabobank in de Transformatieatlas van 2017. Bij een gemiddelde grootte van 70 m2 betekent dit ongeveer 35.000 woningen. Dit was een momentopname, zonder tijdslijn. Het blijkt dat dit aantal in een periode van 3 jaar (2017 -2019) is behaald.

© CBS

Met een gemiddeld oppervlak van 50 m2 zijn de transformatiewoningen relatief klein en kleiner dan in de aanname van Rabobank. Voor de bijna 35.000 woningen is bijna 2 miljoen m² kantoorruimte getransformeerd in 3 jaar. De potentie in de Transformatieatlas is niet gehaald, maar zeker niet onbenut gelaten. Amsterdam sprak vorig jaar zelfs van een gezonde kantorenleegstand door transformatie meldt Vastgoedmarkt.

Fluctuaties in transformatie: wankele basis voor woningbouwopgave

Rabobank benoemde in de Transformatieatlas ook de kansrijke gebieden en steden voor transformaties. Zij zagen vooral potentie in de Randstad, en dan vooral in Rijswijk, Almere en Utrecht. Buiten de Randstad wezen zij Helmond, Leeuwarden en Groningen aan als steden met het grootste transformatiepotentieel. In de periode 2012-2018 realiseerde Amsterdam de meeste transformatiewoningen. Eindhoven en ’s Gravenhage volgden. In 2019 was Rotterdam koploper met 1905 woningen. Dit zijn er 585 meer dan in Amsterdam in dat jaar.

De aantallen transformatiewoningen per stad verschillen jaarlijks sterk. Op Vastgoedweb benoemt ABN Amro sectoreconoom Buijs dat het door deze fluctuaties riskant is om de woningbouwopgave van transformaties van woningen af te laten hangen. Door de grillige beschikbaarheid van gebouwen is het moeilijk om via beleid invloed hierop uit te oefenen.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Merendeel transformatiewoningen in handen van beleggers

Transformatiewoningen zijn voor het merendeel huurwoningen. Daarvan is het overgrote deel in bezit van commerciële verhuurders, zoals bedrijven of institutionele beleggers. Slechts een zeer beperkt aantal transformatiewoningen is in bezit van woningcorporaties.

Volgens Buijs is dit zorgelijk. De aangekondigde maatregelen van het kabinet moeten het beleggers op de woningmarkt lastiger maken. Een van deze maatregelen is het verhogen van de overdrachtsbelasting. Hierdoor wordt het voor beleggers in huurwoningen minder betaalbaar om getransformeerde woningen te kopen. Dit leidt tot meer onzekerheid over het aantal nieuwe transformatiewoningen in de komende jaren.

Verdeeld positieve verwachtingen van winkeltransformaties

Beschikbaarheid van geschikt vastgoed is en blijft één van de belangrijkste voorwaarden voor transformatie. Volgens Stec Groep is er in veel stads- en dorpscentra een structureel overschot aan winkeloppervlak. Er lijkt dus geen gebrek aan geschikt vastgoed. Maar de vraag blijft of winkelvastgoed meer structureel dan kantoren kan bijdragen aan de woningbouwopgave.

Omdat transformatiewoningen merendeels relatief kleine huurwoningen zijn, zijn deze vooral gewild bij starters en studenten. Zij hebben bovendien een sterke voorkeur voor huren in stadscentra. Dit zijn goede vooruitzichten voor de transformatie van winkelvastgoed in stadscentra naar woningen.

Het op één lijn krijgen van alle betrokkenen is altijd een uitdaging bij transformaties. En zeker bij stads- en dorpscentra. De eigendomsstructuur in deze centra is vaak complex doordat er meer belanghebbenden zijn. Dit kan de besluitvorming en vergunningenprocedure aanzienlijk vertragen.

Actief aansturen door gemeenten blijkt effectief. In een complexe omgeving als stads- en dorpscentra is dit essentieel. Tot nu toe zijn veel gemeenten daarin nog niet actief genoeg.

Een positieve tegenhanger komt van beleggers die ervaring hebben met kantorentransformatie. Vooral zij zien nu toenemende kansen in transformatie van winkelvastgoed. Dit stimuleert mogelijk een actievere rol van beleggers, die hopelijk niet teniet wordt gedaan door overheidsmaatregelen.

Bron: CBS | Rabobank | Stec Groep |  Vastgoedmarkt | Vastgoedweb