Supermarkten: de niche in beleggingsobjecten
Vastgoed leent zich goed om beleggingen te differentiëren. Woningen, winkels, kantoren, het zijn de bekende vastgoedbeleggingsobjecten. Maar de differentiatie gaat verder. Ook binnen deze sectoren is verdere spreiding mogelijk. Bij het winkelvastgoed wordt dit steeds duidelijker. Supermarktvastgoed heeft een geheel eigen plek veroverd in de beleggingsportefeuille. Hoe is dit zo gekomen en waarom is het zo’n interessante niche om in te beleggen?
Het ene winkelvastgoed is het andere niet
Dit is tijdens de coronapandemie weer eens goed duidelijk geworden. Er vindt een ommezwaai plaats in voorkeur voor de aankoop van een bepaald type winkelvastgoed.
Het totale aantal transacties in winkelvastgoed daalde in 2020 sterk. Vooral voor het vastgoed in de grote winkelstraten (A1-locaties) daalde de belangstelling. En daarmee ook de waarde. Tegelijkertijd was er veel vraag naar het vastgoed van supermarkten en buurtwinkelcentra (Annexum).
De winkelpanden in de grote winkelstraten zijn nog steeds het duurste winkelvastgoed. Maar het verschil met de prijzen voor buurtwinkelcentra wordt kleiner. Het Financieele Dagblad meldt dat cijfers van Cushman & Wakefield laten zien dat de waarde van supermarkten en panden in buurtwinkelcentra sinds 2016 met 28% zijn gestegen. De waarde van winkelpanden in de zeventien grootste winkelsteden daalde juist met 22%.
Beleggers investeren steeds vaker in vastgoed van winkels voor de dagelijkse behoeften. Daarbij in het bijzonder de supermarkten. En meer kapers op de kust betekent een stijging van de vastgoedwaarde.
Supermarkten bewijzen zich, ook tijdens een crisis
De foodsector heeft enorm geprofiteerd van de coronapandemie. ING spreekt van een coronaboost voor de omzet van supermarkten en foodspeciaalzaken. De coronagerelateerde extra omzet bedraagt ruim 3 miljard euro.
Of de foodsector de extra omzet uit 2020 kan vasthouden, is twijfelachtig. ING verwacht vanaf 2021 een geleidelijke, maar niet volledige verschuiving van de food-bestedingen terug richting de horeca.
Maar dit betekent niet dat supermarkten dan minder interessante beleggingsobjecten vormen. Ook in de jaren voor de coronacrisis hebben supermarkten zich laten zien als gestage groeiers. De omzetcijfers van de supermarkten stegen van € 26,1 miljard in 2005 tot € 44,7 miljard in 2020 (Annexum, Nielsen, 2020). Dit betekent dit een gemiddelde omzetstijging van tenminste 2% per jaar.
Zelfs online boodschappen doen bedreigt supermarkt niet
Online shoppen vormde zelfs tijden de coronacrisis geen bedreiging voor de supermarkten. Het aandeel online supermarktomzet wordt geraamd op ongeveer 4% van de consumentenbestedingen. Al eerder berichtte onder andere Retailtrends dat de consument de voorkeur blijft geven aan boodschappen doen in de fysieke supermarkt.
Dus crisis of niet: de foodsector, waaronder de supermarkten, is een stabiele sector. Eten en drinken is een eerste levensbehoefte. Zelfs in tijden van crisis bespaart de consument hier niet snel op. En de consument wil de aankopen blijven ervaren, proeven en ruiken.
Supermarktlocaties zijn gereguleerd en gewild
Gemeenten leggen het aantal supermarkten per gebied vast in hun bestemmingsplannen. Zij doen dit op basis van het aantal inwoners in een verzorgingsgebied. Hierdoor groeit het aantal supermarktlocaties geleidelijk mee met de omvang van het verzorgingsgebied. Tussen 2010 en 2021 steeg het aantal fysieke supermarkten met 6%, van 5.790 naar 6.130, bericht AGF. In 2020 bleef het aantal supermarkten volgens het CBS gelijk.
Deze regulering van supermarktlocaties zorgt ervoor dat een goede supermarktlocatie schaars blijft. De relatief lange huurcontracten die in de supermarktbranche gelden versterken dit.
Lange termijn huurcontract met goed omzet perspectief
Door de regulering van supermarktlocaties is de kans klein dat er een te groot supermarktaanbod in een bepaald gebied komt. Supermarkten bouwen in een wijk of buurt een trouwe klantenkring op, en hebben dus alle kans om een gezonde omzet te behalen.
Het is dan ook niet verrassend dat supermarkten over het algemeen honkvast zijn. Colliers berekende in 2019 een mutatiegraad van 3%. Dit is zeer laag. Zes van de 10 supermarkten zaten al 15 jaar op dezelfde plek.
Supermarkten zijn dan ook niet huiverig om lange termijn huurcontracten aan te gaan. Huurcontracten van supermarkten worden voor 10 jaar of zelfs langer afgesloten. Voor beleggers betekent dit een stabiele bron van huurinkomsten. Supermarkten zijn dus interessante en sterke huurders. En goede supermarktlocaties zijn gewilde locaties.
Supermarktvastgoed is geen hype
De kenmerken van de supermarktbranche leiden allemaal tot één conclusie: supermarktvastgoed is een beleggingsmogelijkheid die het onderzoeken waard is.
Beleggen in supermarkten verdient niet het stempel ‘hype’. Want het zijn niet de prestaties tijdens de pandemie die supermarkten interessant maken als beleggingsobject. Het zijn de groeicijfers in de branche over de jaren heen. En de regulering van locaties via het bestemmingsplan.
