Beleggers kopen veel verpakte hypotheken voor woningverhuur
Hypotheken van particulieren die woningen kopen om deze te verhuren, zijn vorig jaar op grote schaal gebundeld, als obligaties verpakt en doorverkocht aan beleggers. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) weerspiegelt dit de groei van de particuliere verhuurmarkt en de interesse van grote investeerders als pensioenfondsen voor de Nederlandse woningmarkt.
Deze zogeheten securitisatie van specifiek verhuurhypotheken is een betrekkelijk nieuw fenomeen. In 2020 is voor 1,4 miljard euro aan verhuurhypotheken via securitisaties verpakt en verkocht aan beleggers. Dit is een derde van het totale bedrag aan woninghypotheken van 4,2 miljard euro dat in 2020 is gesecuritiseerd. Verhuurhypotheken zijn hypotheken van particulieren die de woningen kopen om deze te verhuren.
Bij securitisaties worden leningen aan huishoudens en bedrijven gebundeld en als obligaties verpakt via speciaal opgerichte ondernemingen. Daarmee kunnen banken en andere kredietverleners middelen vrijspelen om nieuwe leningen te verstrekken.
Meer securitisaties van verhuurhypotheken
De securitisatie van verhuurhypotheken, ook wel ‘buy to let’-hypotheken genoemd, is in Nederland begonnen in 2017 (0,8 miljard euro) en 2018 (0,4 miljard). Door de toename in 2020 is het totaal van de securitisaties van verhuurhypotheken meer dan verdubbeld, tot 3,3 miljard euro. Dit weerspiegelt de groei van de particuliere verhuurmarkt en de interesse van internationale institutionele beleggers voor de Nederlandse woningmarkt.
De gesecuritiseerde verhuurhypotheken zijn afkomstig van vijf hypotheekaanbieders. Enkele daarvan zijn in 2020 nieuw op de hypotheekmarkt gekomen. De kleinere aanbieders werken veelal samen met buitenlandse banken, die ook de financiering verzorgen vóórdat wordt gesecuritiseerd.
Explosieve groei RNHB
Die sterke toename is volgens Vastgoedmarkt grotendeels toe te schrijven aan de enorme groei van de Utrechtse vastgoedfinancier RNHB. Dit is een op Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers gericht debtfund van de Angelsaksische durfinvesteerder Carval. De voormalige FGH-dochter wist naar eigen opgave in 2020 alleen al voor 1 miljard euro aan zogenoemde Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) te plaatsen bij Nederlandse en internationale beleggers.
Krimp securisatiemarkt
De groei valt op omdat de totale securitisatiemarkt al langer krimpt. Dat heeft er ook mee te maken dat het vertrouwen in deze financiële producten eerder erg werd aangetast. In de Verenigde Staten stonden ze namelijk aan de basis van de financiële crisis van 2008. Omdat hypotheken daar jarenlang veel te makkelijk waren verstrekt, waren de bij beleggers populaire en vaak erg complexe verpakte hypotheken hele risicovolle producten waaraan veel niet bleek te deugen.
Terug op niveau 2008
In Nederland is de securitisatiemarkt qua uitstaand bedrag terug op het niveau van 2001. Toen ging het nog om relatief eenvoudige producten. Volgens DNB hangt de krimpende trend in de markt ook samen met de makkelijke andere manieren waarop hypotheekverstrekkers en andere financiële instellingen tegenwoordig aan geld kunnen komen. Wat ook meespeelt is dat pensioenfondsen en verzekeraars de laatste jaren meer direct in hypotheken zijn gaan beleggen.
Bron: Vastgoedmarkt
