Blijft vastgoed een veilige belegging voor onze pensioenen?

Na de vorige crisis kozen veel institutionele beleggers voor vastgoed als stabiele, duurzame belegging. De coronacrisis zorgt wereldwijd voor twijfels over vastgoed zowel op de korte als de lange termijn.

Iedere crisis brengt verandering. Zo verschoven veel beleggers na de financiële crisis van 2008 hun focus naar vastgoed. Vooral grote, institutionele beleggers zagen in ‘core vastgoed’ op gewilde locaties steeds meer een stabiele belegging voor de lange termijn. Huurders van winkels en kantoren, maar ook van een groeiend aantal woningen en logistieke centra bleken voor een stabiel rendement te zorgen. Veelal tussen de 5 en 10 procent. Vastgoed was dus een veel beter alternatief voor vastrentende beleggingen, zoals staatsobligaties, die door de steeds lagere rente veel minder rendement opleverden.

Biljoenen richting vastgoed

De afgelopen jaren stroomden er duizelingwekkende hoeveelheden aan pensioen- en verzekeringsgeld richting commercieel vastgoed. Uit schattingen van CBRE blijkt dat de afgelopen tien jaar het in vastgoed geïnvesteerde vermogen verdubbelde naar 32 biljoen dollar. Een derde daarvan is in handen van institutionele partijen. Vooral publieke pensioenfondsen schoven steeds meer van hun kapitaal richting commercieel vastgoed.

Wereldwijd groeide het aandeel vastgoed in hun portefeuilles tot 10 procent, blijkt uit data van Preqin. Daarmee haalden de publieke fondsen de private partijen in waar het vastgoedaandeel groeide tot 9 procent. Alleen bij verzekeraars daalde het aandeel vastgoed in de portefeuille van 7 naar 6 procent. Daar stond tegenover dat er veel meer verzekeraars bijkwamen die vastgoed aan hun portefeuilles toevoegden.

Kentering

Maar vastgoed werd, mede door die toestroom van kapitaal, de afgelopen jaren steeds duurder. Al voor de uitbraak van corona werden er al vraagtekens geplaatst bij de voortdurend stijgende prijzen. Omdat de huuropbrengsten in de meeste sectoren afvlakten, terwijl beleggers een steeds hogere prijs moesten betalen, kwam er een neerwaartse druk te staan op de (aanvangs-)rendementen.

En toen kwam corona. Het virus raakte de hele vastgoedsector, retail en horeca in het bijzonder. De acute terugval in huuropbrengsten die met name in die laatste twee sectoren spelen zijn weliswaar een tijdelijk effect waar langetermijnbeleggers als pensioenfondsen niet van in de war hoeven te raken. Maar de coronacrisis bleek ook een versneller te zijn van trends die al eerder in gang waren gezet. E-commerce groeit nog sneller waarmee fysieke winkels versneld het veld moeten ruimen.

Langetermijneffecten onduidelijk

Kantoren en woningen lijken de coronacrisis redelijk goed te doorstaan. Het geldt volgens Savills ook voor logistiek vastgoed, dat profiteert van de enorme vlucht van e-commerce, en zorgvastgoed. Maar onduidelijk zijn voor al deze sectoren de langetermijneffecten. Met anderhalvemeter-concepten hopen kantooraanbieders bedrijven en hun werknemers te verleiden weer terug naar kantoor te komen. Toch lijkt de thuiswerktrend langduriger dan gedacht en zullen veel bedrijven na afloop van hun huidige contracten vermoedelijk op zoek gaan naar alternatieven waarbij minder vierkante meters worden afgenomen.

Wat dat betreft zijn woningen nog de meest stabiele core-belegging voor institutionele partijen. Toch spelen ook hier onzekerheden over een langdurige recessie in combinatie met een tweede golf. Vooral in economisch minder stabiele landen liggen ook hier risico’s op de loer.

Hoe groot is de schade?

Het is nog midden in de crisis lastig in te schatten hoe groot de schade in commercieel vastgoed is. Analisten zeggen tegen de Economist dat ze dit jaar een gemiddelde waardedaling van 20 procent voor commercieel vastgoed verwachten. De huren dalen naar verwachting 5 tot 10 procent. Dat valt mee ten opzichte van de vorige crisis toen de waardes met 25 procent en de huren met 10 tot 20 procent daalden. En anders dan in de vorige crisis zijn de verschillen tussen sectoren groot. Uit de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt blijkt deze maand dat 69 procent van de kantorenmarkt en 73 procent van de retailsector te maken heeft met dalende boekwaardes. Bij woningen (27 procent) en logistiek (14) procent liggen die percentages veel lager.

Hoe groot de schade uiteindelijk uitpakt, hangt vooral af van hoe lang de malaise aanhoudt. Volgens indexprovider MSCI verliest een vastgoedasset dat een half jaar geen huurinkomsten genereert 37 procent van zijn waarde. Uit de gedaalde koersen van beursgenoteerde vastgoedfondsen (REITS) valt af te lezen dat de schade bij retailvastgoed vermoedelijk nog hoger uitvalt, schrijft de Economist.

Wie betaalt de rekening?

Onduidelijk is ook nog wie precies voor de geleden schade gaat opdraaien. Maar zeker is dat een deel van die rekening bij de pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen terechtkomt. Die vraag klemt in het bijzonder voor Nederland met zijn enorme pensioenvermogen van 1.560 miljard euro (stand begin 2020), waarvan een aanzienlijk deel in vastgoed zit. Los van de teruglopende huurinkomsten en boekwaardes moeten institutionele partijen leningen afschrijven in gespecialiseerde vastgoedfondsen. Sinds de crisis van 2008 hebben institutionele beleggers 235 miljard dollar uitgeleend aan private vastgoedpartijen. Een deel van die fondsen is nu al niet in staat om kortetermijnleningen terug te betalen.

Volgens de Economist hebben alleen al Britse institutionele partijen te maken met een ‘herfinancieringsmuur’ voor commerciële vastgoedleningen van 53 miljard dollar volgend jaar. Die van Amerikaanse partijen loopt op tot 2 biljoen (2.000 miljard) in de komende vijf jaar.

Is de liefde over?

Ondanks alle verliezen en onzekerheden is dit niet het einde van de liefde tussen institutionele beleggers en vastgoed, schrijft het Britse weekblad. ‘De rente is zo goed als nul, zo niet negatief, en beweegt ook nauwelijks. Het voordeel van vastgoed ten opzichte van staatsobligaties spreekt nog steeds tot de verbeelding.’

Maar de tijden van ‘blind investeren’ in vastgoed zijn voorbij. ‘Institutionele beleggers zullen voorzichtiger zijn, de voorkeur geven aan appartementenblokken of kantoren op a-locaties met zekere inkomsten over een lange termijn en logistiek vastgoed op de toplocaties. Steeds meer geld zal vloeien naar een steeds kleinere vijver van veilige belegging. Waardoor de prijzen verder zullen stijgen en rendementen krimpen,’ schrijft de Economist.

En de vastgoedassets met hoger risico? Die zullen voer zijn voor grote private equity-partijen als Brookfield en Blackstone. Zij hebben een oorlogskas waarmee ze veel assets in één klap kunnen opkopen waarmee ze prijsvoordeel halen. Bovendien hebben ze de slagkracht en het vermogen om vastgoedobjecten te transformeren tot rendabelere beleggingen. Terwijl de institutionele partijen nog meer de zekerheid binnen het vastgoedsegment opzoeken, zal het grote durfkapitaal zich op de risicovollere ‘restjes’ storten.

Bron: Vastgoedmarkt