De impact van Prinsjesdag op de vastgoedsector

Op Prinsjesdag is een groot aantal belastingplannen gepubliceerd die (mogelijk) deels vanaf 2020 en deels vanaf 2021 impact hebben op de vastgoedmarkt. Fiscaal juristen Jérôme Germann, Bartjan Zoetmulder en Alexandra van der Kruk van Loyens & Loeff zetten de belangrijkste plannen voor de vastgoedsector op een rij. 

1. Stimulering woningmarkt
Er komt 2 miljard euro beschikbaar om de woningbouw te stimuleren. Om te zorgen dat starters en middeninkomens sneller een woning kunnen vinden maakt het kabinet 1 miljard euro vrij om betaalbare woningen te bouwen in schaarstegebieden. Het kabinet maakt de andere 1 miljard euro vrij voor de verlaging van de verhuurderheffing (zie hieronder). Ook zijn er verschillende maatregelen aangekondigd om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren.

In het Sociaal Huurakkoord zijn onder meer afspraken gemaakt over het aanpassen van de jaarlijkse maximale gemiddelde huurverhoging van woningcorporaties. Tevens wordt gekeken naar mogelijkheden om excessieve huurprijzen en huurprijsstijgingen tegen te gaan en zullen de inkomensgrenzen voor sociale-huurwoningen gaan veranderen.

2. Verhoging overdrachtsbelasting
Het overdrachtsbelastingtarief voor niet-woningen zal per 1 januari 2021 worden verhoogd van 6 procent naar 7 procent. Dit tarief gaat gelden voor zowel de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor de verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen, voor zover deze aandelen niet-woningen vertegenwoordigen. De maatregel dient ter dekking van de maatregelen uit het klimaatakkoord. Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen wijzigt niet en blijft 2 procent.

3. Verhuurderheffing
Er komt een structurele vermindering van de verhuurderheffing voor nieuwbouw van woningen in schaarstegebieden. Deze heffingsvermindering bedraagt 25.000 euro per woning en zal gelden voor nieuwbouw van woningen met een huur onder de laagste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Het gaat dan om woningen met een maandhuur lager dan 607,46 euro (in 2019). Voorwaarde voor de nieuwe heffingsvermindering is verder dat de bouw is gestart op of na 1 januari 2020 en dat minimaal 62.500 euro per woning is geïnvesteerd. Als schaarstegebieden worden aangemerkt de gehele provincie Utrecht, grote delen van Noord- en Zuid-Holland en het oosten van Noord-Brabant. Als schaarstegebied wordt verder de stad Groningen aangemerkt en in Gelderland de Betuwe en de Veluwe.

Daarnaast zal een vrijstelling van de verhuurderheffing worden geïntroduceerd voor tijdelijke woningen die zijn gerealiseerd in de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024. Er dient voor deze woningen een tijdelijke omgevingsvergunning te zijn afgegeven waarin is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een termijn van ten hoogste 15 jaar verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand te herstellen. Van deze vrijstelling kan overigens alleen gebruik worden gemaakt als er geen heffingsvermindering voor de bouw van de woningen is toegekend.

4. Tarief vennootschapsbelasting
De eerder voorgestelde verlaging van de vennootschapsbelasting wordt teruggedraaid: in 2020 blijft het reguliere tarief 25 procent (in plaats van een verlaging naar 22,55 procent zoals voorgesteld in Belastingplan 2019). In 2021 zal dit tarief verder verlaagd worden naar 21,7 procent (in plaats van een verlaging naar 20,5 procent, zoals voorgesteld in Belastingplan 2019). Het lage tarief (voor winsten tot 200.000 euro) gaat wel naar beneden (16,5 procent in 2020 en 15 procent in 2021).Ondanks de wijziging in het reguliere vennootschapsbelastingtarief is in het Belastingplan 2020 niets opgenomen over het aanmerkelijkbelangtarief (box 2).

5. Tarief inkomstenbelasting
Op grond van het Belastingplan 2020 wordt het tweeschijvenstelsel in box 1 sneller ingevoerd dan was voorzien op basis van het Belastingplan 2019. Vanaf 2020 resteren nog maar twee schijven, tevens worden de gecombineerde tarieven gewijzigd (eerste schijf voor inkomen tot maximaal 68.507 euro: 37,35 procent in 2020 en 37,10 in 2021 en de tweede schijf voor inkomen boven 68.507 euro: 49,50 procent in 2020 en 2021).

Reactie Huib Boissevain, CEO en oprichter Annexum, op de voorgenomen (fiscale) maatregelen

“De maatregelen om de woningmarkt te stimuleren zijn goed bedoeld en zullen hier en daar ook positief uitpakken. Minder regels kan helpen de woningbouw te versnellen. Echter de fiscale maatregelen en overige maatregelen werken averechts. Onder meer het invoeren van de zelfbewoningsplicht en het complexer maken van box 3 ontmoedigt particuliere beleggers huurwoningen aan de markt toe te voegen.”

6. Conditionele bronheffing
Vanaf 1 januari 2021 zal er een bronbelasting geïntroduceerd worden voor bepaalde intra-groep rente (en royalty) betalingen aan jurisdicties met een lager statutair tarief dan 9 procent of naar jurisdicties die zijn opgenomen op de zwarte lijst van de EU. De bronheffing zal daarnaast ook van toepassing zijn in bepaalde (misbruik)situaties, bijvoorbeeld wanneer betalingen indirect bij groepsmaatschappijen in die jurisdicties uitkomen of bij zogenaamde ‘samenwerkende groepen’. Het tarief van de bronbelasting bedraagt het toptarief van de vennootschapsbelasting, welke in 2021 21,7 procent zal bedragen.

Naar aanleiding van rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 26 februari 2019, stelt de regering voor om in samenhang met de conditionele bronbelasting de zogenoemde ‘substance-eisen’ aan te passen. Deze substance-eisen zijn van belang voor specifieke regelingen in de vennootschapsbelasting en in de dividendbelasting. Tot heden geldt in bepaalde gevallen dat een vennootschappelijke structuur niet geacht wordt ‘kunstmatig’ te zijn als aan deze substance-eisen is voldaan.

Na de voorgestelde aanpassing fungeren de substance-eisen niet langer als een ‘safe harbour’, maar spelen zij slechts een rol bij de bewijslastverdeling. Hierdoor kan de Belastingdienst ook in situaties waarin is voldaan aan de substance-eisen het standpunt innemen dat toch sprake is van een misbruiksituatie. Omgekeerd heeft de belastingplichtige de mogelijkheid om te bewijzen dat toch geen sprake is van een misbruiksituatie, in het geval niet wordt voldaan aan de substance-eisen.

7. Belastingen op aardgas en elektriciteit
Om verduurzaming te stimuleren stelt het kabinet voor het tarief van de eerste schijf van de energiebelasting te verlagen met 0,09 cent per kWh. Dit tarief zal de komende jaren verder dalen. Aan de andere kant wordt voorgesteld om de energiebelasting op aardgas te verhogen met 3,99 cent per m3. In de komende jaren komt hier nog 1 cent per m3 per jaar bij.

8. (Nog) geen aanpassing van de bedrijfsopvolgingsregeling
Bij een schenking of vererving van de aandelen in een vastgoed-BV weigert de fiscus in veel gevallen een beroep op de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsregelingen (BOR) in de inkomstenbelasting en successiewet. De BOR geldt namelijk alleen als sprake is van ondernemingsvermogen en volgens de belastingdienst is vastgoedexploitatie geen onderneming.

Bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-BV kan de totale belastingheffing dan oplopen tot 40%. Als wel sprake is van een onderneming, bedraagt de belastingheffing slechts enkele procenten. Gesteund door gunstige rechtspraak worden er op dit moment talloze discussies en procedures gevoerd over de vraag of de exploitatie van vastgoed als een onderneming kan kwalificeren.

De BOR staat echter steeds meer onder politieke druk. Naar aanleiding van Kamervragen van Kamerlid Henk Nijboer van de PvdA heeft staatssecretaris Snel op 13 juni 2019 reeds geantwoord dat de BOR in de Successiewet tegen het licht zal worden gehouden. De bevindingen worden waarschijnlijk begin 2020 gepresenteerd. In de fiscale praktijk wordt algemeen aangenomen dat de BOR in de Successiewet op niet al te lange termijn zal worden versoberd of zelfs zal worden afgeschaft.

Ook is het niet ondenkbaar dat men vastgoedfamiliebedrijven per definitie zal uitzonderen van de BOR zodat men bij de Belastingdienst wordt verlost van de vele discussies met belastingplichtigen. Het is dus van groot belang om nu al na te denken over een eventuele overdracht van het vastgoedfamiliebedrijf, mede gelet op de wettelijke termijn die gelden voor een succesvolle toepassing van de BOR.

9. Overig
Op vrijdag 6 september 2019 heeft de staatssecretaris van Financiën in een brief aan de Tweede Kamer de contouren geschetst van een aangepaste vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting (box 3). Naar verwachting wordt voor de zomer van 2020 een uitgewerkt wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend, waarna het aangepaste stelsel van box 3 per 1 januari 2022 van kracht wordt. Onder de aangekondigde wijzigingen wordt het forfaitaire inkomen uit vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van het gemiddelde langetermijnrendement op vastgoed.

Indien dit zou worden bepaald op basis van de cijfers voor 2020 zou dit rendement 5,33 procent zijn. Voor wat betreft alle box 3-schulden van de belastingplichtige, waaronder schulden aan de eigen vennootschap of aan familieleden, wordt een forfaitaire rente uit schulden in aanmerking genomen. Deze forfaitaire rente wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde hypotheekrente. Indien dit zou worden bepaald op basis van de cijfers voor 2020 zou de forfaitaire rente 3,03 procent zijn. Van het belastbare inkomen is 400 euro vrijgesteld. Over het restant wordt (waarschijnlijk) 33 procent inkomstenbelasting geheven.

Wat is de impact van het voorstel voor hervorming belasting box 3 in 2022?
Hoeveel verandert de box 3 belasting op uw spaargeld en vermogen in 2020 t.o.v. nu? Bereken het zelf via www.berekenhet.nl.

De aangekondigde wijzigingen hebben tot gevolg dat vastgoedbeleggingen ten opzichte van de huidige situatie hoger worden belast. Daarnaast worden belastingplichtigen die hun vastgoedbeleggingen volledig hebben gefinancierd met (hypothecaire) schulden onder het huidige stelsel niet in box 3 belast. (Hypothecaire) schulden worden namelijk eerst in mindering gebracht op de waarde van het vastgoed, voordat het box 3-inkomen wordt vastgesteld.

Vanaf 2022 vindt geen volledige saldering meer plaats, maar wordt het forfaitaire inkomen uit de vastgoedbelegging verminderd met een forfaitaire rente voor de (hypothecaire)schulden. Doordat de forfaitaire rente lager is dan het forfaitaire inkomen, wordt ter zake van volledig met schuld gefinancierde vastgoedbelegging een forfaitair inkomen van 2,3 procent uit dit vastgoed in box 3 belast. Ook het tarief gaat van 30 procent naar 33 procent.

In samenhang met het eerder aangekondigde wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ heeft het aangepaste stelsel tot gevolg dat het financieren van beleggingsvermogen (inclusief vastgoedbeleggingen) vanaf 2022 sterk wordt ontmoedigd. Overigens is het wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ niet opgenomen in het Belastingplan 2020. Wel is aangekondigd dat dit wetsvoorstel in het vierde kwartaal 2019 zal worden aangeboden aan de Tweede Kamer.

Hoeveel verandert de box 3 belasting op uw spaargeld en vermogen in 2020 t.o.v. nu? Bereken het zelf via www.berekenhet.nl.

Bron: Vastgoedmarkt | VastgoedJournaal (Punt 8 | Vastgoedfiscalist Aad Rozendal)