Het zal ons toch niet gebeuren dat hier ook beleggers komen?

Gemeenten leggen vaker een zelfwoonplicht op, zodat nieuwbouwhuizen beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. Sommige wethouders willen nog meer kunnen ingrijpen, tot onvrede van beleggers. ‘Komt er dan een woonpolitie?’

In het kort

• Gemeenten leggen vaker een zelfwoonplicht op ter bescherming van starters en mensen met een kleinere beurs.
• Beleggers staan zo buitenspel, terwijl over de effectiviteit van de maatregel weinig bekend is.
• Toch willen gemeenten een uitbreiding van de woonplicht naar bestaande woningen.

Wie de afslag Boxtel-Noord neemt en zo de Brabantse plaats binnen rijdt, ontwaart aan de linkerkant al gauw een grommende graafmachine die bulten geel zand verplaatst. Tussen het tuincentrum met slogan ‘voor het groene geluk’, eetcafé De Oude Ketting en het mintgroene politiebureau prijkt een bord waarop een vrouw met parelwitte tanden van het bouwproject ‘Heem van Selis’ 25 tussen- en hoekwoningen aanprijst.

Even verderop, in het vooroorlogse gemeentehuis aan de markt, hoeft woonwethouder Peter van de Wiel van de partij Combinatie95 niet lang na te denken over de vraag waarom mensen graag in zijn gemeente willen wonen. Boxtel is van oudsher een spoorknooppunt, het ligt langs de mobiele hartslagader A2, omringd door heide en moerassen en dat alles in het midden van plaatsen waar het goed werken is: Tilburg, Eindhoven en Den Bosch. ‘Je zou bijna kunnen zeggen dat we een soort Central Park van deze drie grote steden zijn.’

Heem van Selis is met 1300 tot 1500 huizen het grootste project waar nu aan wordt gewerkt. De gemeente steggelde daar tien jaar over – een bezwaarprocedure is zo ingediend. Nu de bakstenen en het cement eindelijk worden aangerukt, ziet Van de Wiel her en der al particulieren bestaande panden opkopen om te verhuren. ‘Het zal ons toch niet gebeuren dat hier ook beleggers komen?’

Daarom nam de gemeenteraad een paar maanden geleden een voorstel aan voor de invoering van een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding. Wie nu een nieuwbouwhuis koopt, moet er de eerste twee jaar zelf wonen. Wie toch koopt om te verhuren, buy-to-let in jargon, riskeert een boete van €50.000.

Zelfbewoningsplicht

Meer gemeentebestuurders denken er zo over. Bijna twintig gemeenten hebben in het afgelopen jaar een zelfbewoningsplicht ingevoerd, blijkt uit onderzoek van het FD. Net als in Boxtel gaat het vaak gepaard met een antispeculatiebeding, waarmee gemeenten kunnen voorkomen dat kopers een huis weer snel van de hand doen en de winst pakken.

Die zelfwoonplicht bestaat al langer. Toch (her)ontdekken lokale bestuurders het middel nu, middenin een wooncrisis met een tekort van 330.000 huizen. Wie gemeenten vraagt waarom de woonplicht nodig is, krijgt vaak hetzelfde antwoord. Het moet starters en mensen met modale en lagere inkomens beschermen. ‘De zelfbewoningsplicht moet voorkomen dat woningen worden opgekocht door beleggers die deze vervolgens op de particuliere woonhuurmarkt plaatsen’, aldus een woordvoerder van de Brabantse gemeente Haaren.

Symbolisch?

Laurens van de Noort vindt de maatregel vooral symbolisch. De algemeen directeur van brancheclub Vastgoed Belang van particuliere beleggers snapt het antispeculatiebeding wel. Een huis is immers geen handelswaar, maar een langetermijnbelegging. Maar de zelfbewoningsplicht is alleen mogelijk voor nieuwbouw en dat aanbod ligt altijd veel lager dan bestaande huizen. Bovendien is er juist een schreeuwend tekort aan huurwoningen. ‘Dus zo’n zelfwoonplicht doet niets aan de woningnood’, zegt Van de Noort.

Je zou kunnen zeggen: beleggers hebben makkelijk praten. Natuurlijk zijn ze tegen een maatregel die hun eigen beleggingsruimte ontneemt. Zo simpel is het niet. Op basis van de vrij summiere informatie over particuliere woningbeleggers kun je ook concluderen dat het aandeel van buy-to-let op de huizenmarkt relatief gering is.

Het Kadaster concludeerde medio vorig jaar dat de particuliere belegger oprukt in Nederlandse woningmarkt, maar dat zijn bijdrage relatief nog laag is. Het aantal koopwoningen verkocht aan particulieren voor verhuur steeg van 2% in 2013 naar 5% in 2017. Daar zitten mensen met een tweede huis voor de verhuur overigens niet tussen: pas bij drie huizen begon de telling.

Invloed gering

Het Kadaster concludeerde ook dat deze particulieren vaak naar een ander soort woning zoeken dan koopstarters. De positie van die laatsten wordt dus niet verslechterd door buy-to-let. Waar de particuliere belegger wel komt, daar stijgen inderdaad de prijzen. ‘Of deze hogere prijs wordt veroorzaakt door de activiteit van particuliere investeerders kunnen we niet vaststellen’, concludeerde Kadaster echter in de kanttekening van een ander onderzoek.

De onderzoeken gaan over bestaande woningen en niet naar het effect van de belegger op het aanbod en de prijs van nieuwbouwhuizen. Dus over de effectiviteit van de huidige zelfbewoningsplicht tast de hele woonsector eigenlijk nog in het duister.

Ontwikkelaar in z’n hok

‘De zelfbewoningsplicht is een signaal naar de belegger, maar ook naar de projectontwikkelaar’, zegt wethouder Van de Wiel in een vergaderkamer van gemeentehuis in Boxtel. Want de druk op al die projecten is hoog. ‘Het kan een hele verleiding zijn als je meteen tien tot twintig koopwoningen kunt slijten aan één belegger’, zegt hij. En juist daar wil de wethouder van af.

Woonwethouder Yasin Torunoglu (PvdA) van de gemeente Eindhoven is het roerend eens met zijn ambtsgenoot. Zijn gemeente voerde in januari vorig jaar een zelfwoonplicht in voor nieuwbouw. Dat gaat volgens hem en andere wethouders van grote steden nog niet ver genoeg. Samen met het ministerie van binnenlandse zaken onderzoeken zij de uitbreiding van de zelfwoonplicht naar bestaande koopwoningen. Minister Kajsa Ollongren komt nog dit najaar met een wetsvoorstel daarvoor: de zogeheten opkoopbescherming.

De precieze details over die bescherming zijn er nog niet, maar het doel is om goedkope en middeldure woningen zeker de komende drie jaar te beschermen tegen opkoop door beleggers. ‘We vinden het belangrijk om het instrument zo te ontwikkelen dat het goed aansluit bij hetgeen waar behoefte aan is in de gemeenten’, aldus een woordvoerder van het ministerie van binnenlandse zaken.

‘Het gaat de markt verstoren’

‘Ik kan niet wachten om die opkoopbescherming te gebruiken’, zegt Torunoglu. Hij hoopt prijsstijgingen in het gareel te kunnen houden ten gunste van kopers met een wat kleinere portemonnee. Dat verstoort de markt, maar dat is volgens hem niet erg. ‘Ik wil dat er concurrentie is tussen mensen die daadwerkelijk een woning zoeken en niet om er winst op te maken.’

Dat is nu net waar beleggersvoorman Van de Noort bang voor is. Hij ziet fundamentele bezwaren, zoals inbreuk op het eigendomsrecht en de vrijheid van kapitaalverkeer. Maar ook praktische problemen: hoe gaat een gemeente dit handhaven? ‘Met een soort woonpolitie?’, vraagt hij zich hardop af.

Bovenal vreest Van de Noort dat gemeenten niet zuinig zullen zijn met het gebruik van de opkoopbescherming. Dat komt door de huisvestingsverordening, die wethouders nu al mogelijkheden geeft om aanpassingen te doen in het woonbeleid. Kijk naar Den Haag dat plots een verbod op verkamering instelde. Van de Noort: ‘Daar werd niet gekeken in welke straat wel en welke niet, maar het geldt in één klap voor de hele stad.’

Wethouder Van de Wiel weet nog niet of hij de opkoopbescherming ook in Boxtel wil toepassen. Enerzijds wil hij niet in de weg zitten als beleggers bestaande leegstaande scholen of kantoren willen omvormen. Anderzijds kan de huidige woonplicht wel de projectontwikkelaars in het gareel houden. Die raken hun nieuwbouwwoningen bij deze tekorten hoe dan ook kwijt, zegt hij. ‘Maar er komen ook weer andere tijden.’

Bron: FD