Hier liggen de kansen voor beleggers in stadsdeelcentra

Beleggers in traditionele stadsdeelcentra moeten hun koers verleggen. Stadsdeelcentra moeten eigenlijk fungeren als plekken waar bezoekers elkaar kunnen ontmoeten. In werkelijkheid is dat nog lang niet altijd het geval. De coronacrisis geeft het laatste zetje voor het einde van de traditionele stadsdeelcentra en de belegger staat nu voor de keuze: nu of nooit.

In het onderzoek Kansen voor stadsdeelcentra richting ‘het nieuwe normaal’: Een onderzoek naar de levensvatbaarheid van stadsdeelcentra wordt de wetenschap van de evolutiepsychologie gerelateerd aan de toekomstmogelijkheden voor stadsdeelcentra. Dit onderzoek bevestigt dat de mens door de eeuwen heen dezelfde behoefte houdt, namelijk aan plekken om elkaar te kunnen ontmoeten en te verblijven. De essentie van een centrum is door de eeuwen heen een plek om goederen en diensten te verhandelen, maar daarnaast ook om elkaar te kunnen ontmoeten. Die functie is verloren gegaan door het traditionele concept van een koopmachine, waardoor stadsdeelcentra nog een slag moeten maken om tegemoet te komen aan de wensen van de consument in de postcoronaperiode.

Verouderd concept

Even een dagje shoppen in een doorsnee stadsdeelcentrum is in deze tijd niet meer vanzelfsprekend. De leegstaande winkelruimtes, verouderde architectuur en het monofunctionele aanbod sluiten niet aan op wat de consument verwacht bij een bezoek aan een verblijfsgebied. Dit probleem is niet ongebruikelijk voor de in totaal 28 Nederlandse stadsdeelcentra. Een stadsdeelcentrum is planmatig ontwikkeld en is volgens Locatus altijd een aanvulling op een binnenstad of een hoofdwinkelcentrum.

De niet-dagelijkse sector domineert (met minimaal 50 winkels) van oudsher de traditionele stadsdeelcentra, maar door de groei van het online winkelen is daar een einde aan gekomen. Nu de coronacrisis het laatste zetje heeft gegeven, zullen er de komende jaren naar verwachting 15 tot 30 procent van de niet-dagelijkse winkels gaan verdwijnen, met name in de modische en schoenensector. De vraag is welke nieuwe rol de stadsdeelcentra zullen moeten gaan innemen.

De planmatig ontwikkelde centra zijn van nature ‘functionele koopmachines’. Men bezocht vanaf de jaren zestig uit de vorige eeuw deze gebieden met als doel om te winkelen. Dit werkte goed totdat er ook online gewinkeld, vergeleken en gesnuffeld kon worden. Ondertussen is het online winkelen here to stay. Ook dit heeft de pandemie met zich meegebracht. Ondanks de steunmaatregelen van de overheid voor de ondernemers, is een leegstandsgolf van niet-essentiële winkels onvermijdelijk. Eigenaren zullen zich dus achter de oren moeten krabben wat dit gaat betekenen voor hun winkelcentra. Dat het er momenteel niet rooskleurig uitziet is een understatement.

Andere manier van winkelen

Door de coronacrisis is de consument anders gaan winkelen. Het gevolg van de beperkende maatregelen is dat consumenten meer online kopen, dichterbij kopen en er een verschuiving is van funshoppen naar runshoppen. Dat geldt niet alleen meer bij de jongere generaties, ook de consumenten van middelbare- en hogere leeftijd hebben online winkelen ontdekt.

Bij bezoek aan de fysieke winkel koopt de consument meer in één keer, waardoor hij minder shopping trips onderneemt. Dit komt (deels) door de beperkende maatregelen, maar ook doordat de consument online steeds beter weet te gebruiken voor de inspiratie- en oriëntatiefase.

Daarnaast zijn merken en retailers online veel actiever geworden. Online wordt steeds meer een ervaring met toepassingen als augmented reality. Ook dit zal naar verwachting blijvend zijn na de pandemie, zo blijkt uit de impactanalyse Retail Postcorona die eerder dit jaar door Retailagenda werd gepubliceerd. De consument heeft het online gemak ervaren en zal dit kanaal blijvend weten vinden.

Kansen voor transformatie

De belegger kan nu de kans grijpen om stadsdeelcentra te transformeren naar multifunctionele gebieden, zodat de consument niet alleen de optie heeft om te winkelen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de transformatie naar mixed-use-concepten. Mixed-use-concepten zijn multifunctionele gebouwen waar wonen, werken, winkelen, ontspanning en maatschappelijke dienstverlening worden gecombineerd. De gevarieerde functiemix is op de omringende stedelijke situatie afgestemd en geeft een impuls geeft aan zowel de leefbaarheid als de levendigheid in de buurt.

Beleggingen in mixed-use-concepten bestaan uit duurzaam stedelijk vastgoed met een rendement-risicoprofiel dat op korte termijn ten minste gelijk zou moeten zijn aan dat van de gemiddelde individuele sectoren. De synergie binnen de functiemix en de flexibiliteit in gebouwen leiden daarbij tot risicoreductie. Het investeren in mixed-use biedt de belegger voordelen, om reden dat investeringen in mono-use vastgoed onrendabel zijn en bovendien veel risico met zich mee brengen. Er is echter geen standaard mixed-use-concept, omdat elk project verschillend is. Er is altijd sprake van een unieke stedelijke context met bestaande functies en karakteristieken.

Complete transformatie

Grote traditionele stadsdeelcentra als WoensXL in Eindhoven lenen zich uitstekend voor complete transformatie naar een multifunctioneel gebied met functies als wonen, werken en recreëren. Het centrum wordt nu nog primair ervaren als functioneel winkelgebied en als een verzamelplaats van verkooppunten zonder specifieke sociale meerwaarde.

In het adviesrapport voor het centrum, dat in 2020 opgesteld werd door het lectoraat De Ondernemende Regio van de Fontys Hogescholen, lagen de aandachtspunten onder andere bij de discussie over betaald parkeren en niveau van investeringen in het openbaar gebied ten opzichte van de binnenstad. De nu nog grote parkeerterreinen van het centrum (> 2.000 plaatsen!) zullen in de toekomst plaatsmaken voor woningen, groenvoorzieningen en andere functies die de leefbaarheid van het centrum zullen vergroten.

Dit beeld komt overeen met het in 2018 opgeleverde stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum in Utrecht, dat ontwikkeld is door ASR Real Estate. Het centrum sluit door het veelzijdige aanbod goed aan op de behoefte van de gebruikers en bewoners. De kleinere stadsdeelcentra zullen bij transformatie minder ruimte hebben voor een stadspark of woontoren, maar ook zij zullen multifunctionaliteit moeten bieden. Het denkbeeld dat een stadsdeelcentrum enkel bedoeld is om te kunnen winkelen, zoals in de twintigste eeuw, is dan ook verleden tijd.

Sociaal fundament

Winkelgebieden dienen te functioneren als een sociale ontmoetingsplek met voorzieningen die daaraan bijdragen. Alleen dan zullen zij bestand zijn tegen ontwikkelingen in de toekomst en ‘futureproof’ worden. Het is van groot belang dat deze transformatie snel wordt doorgevoerd, aangezien deze ontwikkelingen zich in snel tempo voordoen en de stadsdeelcentra oude stijl in functionaliteit voorbij worden gestreefd.

Al eeuwen is de sociale functie één van de belangrijkste redenen voor mensen om een winkelgebied te bezoeken. De wetenschap van de evolutiepsychologie laat immers zien dat de mens keuzes maakt op basis van het leven in een sociale omgeving. Door ruimte te bieden aan vernieuwende concepten zoals mixed-use en burin-concepten, waarin verschillende assetclasses in elkaar overvloeien, kan het centrum weer zorgen voor verbinding tussen de mensen.

Een kruisbestuiving van functies als horeca, retail en leisure dragen namelijk bij aan de sociale cohesie. Hierdoor willen mensen (langer) in een gebied verblijven en gaan ondernemers onderlinge samenwerking aan. Om daadwerkelijk bij te dragen aan een sociale ontmoetingsplaats, moeten deze functies de mogelijkheid bieden om ideeën, kennis en ervaring op te doen en te delen.

Beleggen met betekenis

Een belegger die nu een toekomstbestendig winkelgebied wil realiseren, zal maatschappelijk verantwoord moeten investeren. Deze investeringen zullen resulteren in maatschappelijk rendement en een zogenoemde merk-meerwaarde. De voorheen winstgevende assettypes zullen fors in waarde dalen, zoals het niet-dagelijkse winkelvastgoed. Naar verwachting van ABN Amro in de sectorprognose voor 2021 zal dit vastgoed met 7 procent in waarde dalen.

Beleggers dienen daarom door de zure appel heen te bijten en hun verdienmodel anders te organiseren, waarbij maatschappelijk rendement een uitgangspunt is. Er zal geïnvesteerd moeten worden in maatschappelijk vastgoed en er dient een bijdrage geleverd te worden aan inclusiviteit en sociale meerwaarde van deze investeringen.

Maatschappelijk rendement levert alleen indirect geld op, maar het één (financieel rendement) kan niet zonder het ander (maatschappelijk rendement). Beleggen wordt een andere tak van sport. Het financiële rendement kan nog steeds gerealiseerd worden, mits de belegger investeert in de (nu nog) aantrekkelijke assetclasses zoals woningen.

Naast dat de belegger hiermee op een sociaal-maatschappelijk vraagstuk inspeelt, is dit door relatief hoge aanvangsrendementen ook een gunstige assetclass om in te beleggen. De woningmarkt is in 2021 met een verwacht bruto aanvangsrendement van 5 procent samen met het zorgvastgoed de meest gunstigste assetclasses om in te beleggen, waardoor de belegger nu kans krijgt om stadsdeelcentra te transformeren en te financieren.

Nieuwe insteek

Deze nieuwe insteek vereist een actief managementbeleid van het vastgoed en een goede afstemming met verschillende partijen. Het onderzoek naar de toekomstmogelijkheden voor stadsdeelcentra benadrukt dat het voor succesvol functioneren van mixed-use van belang is dat (toekomstige) gebruikers, vastgoedeigenaren en gemeenten onderling samenwerking aan dienen te gaan. Samen zorgen de partijen voor gedeelde verantwoordelijkheid.

Door de (toekomstige) gebruikers bij het ontwikkelproces te betrekken, ontstaat voor hen de mogelijkheid om ideeën in te brengen, initiatieven op te zetten en/of bij te dragen aan het beheer van het gebied. Dit komt ten goede van de identiteit en invulling van het stadsdeelcentrum. De gebruiker betrekken in kwesties als verbouwingen en beheer stimuleert de loyaliteit en resulteert in ambassadeurschap voor het gebied.

Geluk van de gebruiker

Wanneer de belegger in maatschappelijk vastgoed en sociale meerwaarde investeert, wordt er indirect geïnvesteerd in het geluk en de gezondheid van de gebruikers. Er dient bij deze nieuwe manier van assetmanagement aandacht te zijn voor de community van gebruikers, waar het draait om een duurzame ontmoetingsplek om samen te ontspannen en te winkelen. Op deze manier wordt indirect geïnvesteerd in het geluk van de mens. Dit bevordert het imago van de belegger, die er in de toekomst niet aan ontkomt om te investeren zonder iets voor de maatschappij terug te doen.

In combinatie met gebruik van sociale media ontstaat er meer naamsbekendheid van het gebied, wat mogelijk voor extra opbrengsten kan zorgen. Zeker is dat de torenhoge rendementsvereisten voor vastgoedbeleggers uit het verleden niet meer realistisch zijn. Bovendien is er geen keuze meer vanuit een maatschappelijk, technologisch en economisch oogpunt.

Al met al zal de beleggingsmarkt met de nodige urgentie nieuwe wegen moeten vinden om zich aan te passen aan de nieuwe werkelijkheid. De belegger heeft nu de keuze: solo verliezen in een monofunctioneel stadsdeelcentrum óf als teamspeler winnen in een multifunctioneel centrum.

Bron: Vastgoedmarkt