Hoe groot wordt de klap voor winkelbeleggers?

Als maandag 13 juli het cijferseizoen voor vastgoedfondsen losbarst met de resultaten van kantorenbelegger Nieuwe Steen Investments (NSI), zullen voor het eerst de gevolgen van de coronacrisis zichtbaar zijn. De verwachtingen van analisten en beleggers zijn ronduit somber.

In het kort

• Beursgenoteerde vastgoedfondsen komen met cijfers over ‘een van de slechtste kwartalen ooit’.
• Beleggers en analisten kijken vooral naar winkelvastgoedfondsen.
• Hoeveel huren zullen deze beleggers mislopen? En komen ze met afwaarderingen?

‘We weten allemaal dat het tweede kwartaal een van de slechtste kwartalen ooit gaat zijn, dat is ook ruimschoots verwerkt in de aandelenkoersen’, zegt belegger Jorrit Arissen van het Kempen European Property Fund, een van de weinige beleggingsfondsen gericht op Europese aandelen. ‘De vraag is juist hoe het herstel eruit gaat zien.’

Beleggers, analisten en andere marktvolgers hopen dat inzicht vanaf volgende week te krijgen. Op het eerste gezicht lijkt het allemaal wel mee te vallen met die beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Wie naar de grote mand met Europese aandelen kijkt, ziet dat vastgoedfondsen dit jaar achterblijven, maar ze doen het aanmerkelijk beter dan bijvoorbeeld banken of de reisbranche. Je zou bijna denken: de coronaklap was heftig, maar toch niet zo erg.

Aandeelhouders van het Britse kantorenfonds Segro en Deutsche Wohnen zullen dat beamen. Mensen blijven huren betalen, de kantorenleegstand groeit vooralsnog nauwelijks. Maar bij beleggers die aandelen van winkelfondsen Unibail-Rodamco-Westfield en Wereldhave hebben, hoef je niet aan te komen met zo’n optimistisch verhaal. Zij kijken sinds de coronacrisis aan tegen koersverliezen tot wel 60%.

De aandacht van de markt richt zich vooral op winkelbeleggers, sowieso al de tak waar sinds de komst van het online winkelen veel zorgen over zijn. Komen er nu versneld afwaarderingen? En hoeveel huur lopen deze winkeleigenaren mis?

Het is duidelijk dat veel winkeleigenaren hun huurders wel enig respijt hebben gegeven, maar hoeveel precies, verschilt per huurder en is nog onduidelijk. Dat heeft ook te maken met landelijke verschillen. Zo viel het aantal winkelsluitingen in Nederland, afgezien van de horeca, nog wel mee. In België en Frankrijk zijn veel meer zaken verplicht op slot gegaan. Daar kunnen huurders vastgoedpartijen zoals Gecina aanspraak maken op een force majeure, overmacht.

‘Een maandje bijgeplakt’

Het maken van voorspellingen is daardoor bijzonder lastig. Analist Herman van der Loos van Degroof Petercam gaat er in zijn eigen modellen voor Vastned vanuit dat deze vastgoedbelegger gemiddeld een maand huur misloopt van retailbedrijven behalve supermarkten.

Maar het gros van de panden van Vastned zit in historische binnensteden, zoals de Amsterdamse P.C. Hooftstraat. Voor deze retailhuurders, waaronder veel kledingwinkels, liggen de kaarten volgens de analist dan weer anders, waarbij hij rekening houdt met minimaal twee maanden huurverlies. ‘En ik heb er uit veiligheid nog een maand bijgeplakt omdat er mogelijk faillissementen komen’, zegt hij.

Analist Niko Levikari van ABN Amro is vooral benieuwd in hoeverre ondernemingen zelf met voorspellingen komen voor de rest van dit jaar. De meeste fondsen trokken hun verwachtingen, guidance in beleggersjargon, aan het begin van dit jaar in. Hij is ervan overtuigd dat ondernemingen inmiddels intern wel nieuwe berekeningen hebben gemaakt. ‘Het wordt interessant om te zien of ze die willen delen’, zegt hij.

Toch verwacht hij pas tegen het einde van dit jaar echt helderheid over de huuropbrengsten. Dan is duidelijk of uitgestelde inkomsten alsnog binnenlopen of verloren blijven.

Afwaarderingen?

Pas op dat moment zullen er mogelijk extra afwaarderingen komen, denkt Levikari. Dat komt ook door een praktisch probleem: er zijn nauwelijks deals geweest in vastgoedland. En dat hindert het werk van een taxateur. De waarde van de stenen afleiden uit andere verkopen gaat moeilijk.

Het gebrek aan deals komt ongelegen voor bedrijven die eerder al lieten weten panden te willen verkopen, bijvoorbeeld Wereldhave. De winkelbelegger maakte begin dit jaar bekend vrijwel alle winkelcentra te willen omtoveren. Voor een kwart van de winkels moeten horeca, sportscholen en kantoren in de plaats komen. Daarvoor is geld nodig en dat wil het fonds halen uit de verkoop van elf winkelcentra in Frankrijk en Nederland. ‘Veel beleggers verwachten dat ze die panden onder de boekwaarde verkopen’, zegt Levikari. ‘Maar voor hoeveel? 10% of 20%?’

Om die verkoopprijs en mogelijke afwaarderingen in te schatten, kijken beleggers nu naarstig naar deals die wel doorgaan. Fondsmanager Arissen volgt bijvoorbeeld het faillissement van de grote Britse vastgoedbelegger Intu Properties met zeventien winkelcentra door heel het land. Nu gaat bewindvoerder KPMG die onderliggende panden verkopen. ‘Maar een gedwongen verkoop in deze tijden, wat gaat daar uitkomen?’, vraagt hij zich af.

Bron: FD