Huursector slechts beperkt geholpen tijdens Prinsjesdag

Op Prinsjesdag presenteerde minister Hoekstra (Financiën) de jaarlijkse Miljoenennota. Traditiegetrouw lekte veel nieuws al ver van te voren uit, ook voor de woningmarkt. Het nieuws dat beleggers in en eigenaren van woningen het meeste raakt, is gedeeltelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting in combinatie met een gedeeltelijke verhoging. Starters gaan in de plannen van het kabinet éénmalig geen overdrachtsbelasting meer betalen bij de koop van de eerste woning. Beleggers worden het kind van de rekening: voor hen stijgt de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent.

Minder betaalbare huurwoningen

Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers in Vastgoed, reageerde al eerder fel op de plannen. Volgens Vastgoed Belang krijgt de commerciële huursector ten onrechte de zwartepiet voor een woningmarkt die niet in balans is. Bovendien zou de verhoging van de overdrachtsbelasting op termijn eerder leiden tot minder dan meer betaalbare huurwoningen, omdat particuliere beleggers er eerder voor zullen kiezen om te verkopen dan hun portefeuille uit te breiden.

Onderzoek door ministerie

Frank van Blokland, directeur van de institutionele tegenhanger IVBN is evenmin amused door de plannen van het kabinet met de overdrachtsbelasting. ‘Na het uitlekken van het kabinetsvoorstel om de overdrachtsbelasting voor professionele beleggers te gaan verhogen, heb ik natuurlijk direct contact gezocht met het ministerie van Binnenlandse Zaken. Ik heb hen op de hoogte gebracht van de problemen die een dergelijke maatregel voor onze leden zou opleveren, indien het daadwerkelijk daartoe zou komen. Hij wijst op het onderzoek dat het ministerie van Financiën eerder liet uitvoeren en waarin naar voren kwam dat differentiatie van de overdrachtsbelasting ’beperkt doeltreffend en zeer waarschijnlijk niet doelmatig’ is.

Bekijk hier het rapport ‘Verkenning differentiatie overdrachtsbelasting starters en beleggers‘

Stapeling maatregelen

Van Blokland: ‘Omdat het blijkbaar uitvoeringstechnisch te ingewikkeld is, worden professionele vastgoedbeleggers nu geconfronteerd met een maatregel die bedoeld is om buy-to-let-beleggers af te remmen. Dat is zeer te betreuren.’ Volgens de IVBN-directeur leidt de verhoging ertoe dat er een extra probleem ontstaat om nieuwbouwprojecten ‘rond te rekenen’, omdat de exitwaarde van die projecten direct daalt en daarmee ook de (extern bepaalde) waarde van woningbeleggingen. Ook leidt de maatregel volgens hem tot een verder verlies van vertrouwen in de politiek. ‘De politiek ‘stapelt’ maatregel op maatregelen en dat heeft vrijwel altijd negatieve effect voor de woningmarkt’, aldus Van Blokland.

‘Gespikkeld bezit’

Hij wijst er verder op dat transformaties lastiger/duurder worden en dat er gedragseffecten zullen optreden als professionele beleggers meer individueel gaan uitponden waardoor meer gespikkeld bezit ontstaat wat moeilijker onderhouden/gerenoveerd/verduurzaamd kan worden. De (verdere) verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen (winkels/kantoren) die van 6 naar 7 procent zou gaan en nu dus 8 procent wordt, is ook balen.

Huren omhoog

Ook makelaarsvereniging NVM laakt de maatregel. De NVM pleit voor een meer integrale herziening van het hele financiële en fiscale stelsel rond de vastgoedmarkt. Voorzitter Onno Hoes: ‘Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters in de woningbouw schiet zijn doel voorbij. Het doel is om starters een betere toegankelijkheid tot de woningmarkt te geven, maar dat wordt met het afschaffen van de overdrachtsbelasting niet bereikt. Ook de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8 procent voor particuliere beleggers en voor commercieel vastgoed zal verkeerd uitpakken. Naar alle waarschijnlijkheid zullen de huren omhoog gaan. Meer woningaanbod, in combinatie met beleid dat aandacht heeft voor de lokale verschillen zien wij als een betere oplossingsrichting.’

Verlaging vehuurdersheffing

Toch lijkt er ook sprake van een klein voordeel in het pakket woonmaatregelen in de miljoenennota,  voor met name de woningcorporaties. Het kabinet verleent namelijk volgens de uitgelekt plannen een korting van 200 miljoen euro op de verhuurdersheffing, al lange tijd een steen des aanstoots, met name van de corporaties. Deels wordt dat voordeel weer teniet gedaan doordat corporaties gedwongen worden huurkorting te geven aan dure scheefhuurders.

Gematigd positief

Tonny Dijkhuizen, woordvoerder van corporatiekoepel Aedes, is gematigd positief met de voorgenomen verlaging. ‘Met een verlaging van de belastingdruk kunnen woningcorporaties nog meer betekenen voor huurders en woningzoekenden: door huren betaalbaar te houden, meer huizen te bouwen, huizen te verduurzamen en wijken leefbaar te houden. Het is dus positief als het kabinet zo’n verlaging overweegt. Maar de vraag is hoe de maatregelen van de minister er precies uitzien en wat die voor financiële gevolgen voor corporaties hebben. Natuurlijk staat dit bedrag niet in verhouding tot de totale belastingdruk van 2,5 miljard euro aan verhuurdersheffing/vennootschapsbelasting/ATAD. Dus deze mogelijke verlaging is geen oplossing om aan al onze opgaven te kunnen voldoen.’

Koopwoningmarkt

Voor de particuliere koopwoningmarkt stonden de voorgenomen maatregelen al vast en zijn ze een voortzetting eerder ingezet beleid. Zo wordt de hypotheekrenteaftrek voor inkomens hoger dan 68.507 euro verder afgebouwd van een 46 naar 43 procent. Ook de Wet Hillen, waarbij ouderen met een afgeloste hypotheek een vrijstelling hadden van het eigenwoningforfait wordt verder versoberd. Daar staat tegenover dat het percentage voor het Eigen Woning Forfait wordt verlaagd van 0,6 naar 0,5 procent.

Bron: Vastgoedmarkt