Kadaster: het marktaandeel van particuliere investeerders op de woningmarkt

Het marktaandeel van particuliere investeerders kan op meer dan één manier worden uitgerekend. Ook is de groep particuliere investeerders een containerbegrip. Hoe zit dat nu? Wie zijn particuliere investeerders en wat is hun marktaandeel op de woningmarkt? Het Kadaster maakte een overzicht.

De woningvoorraad

De woningvoorraad zijn alle woningen in Nederland bij elkaar. Ieder kwartaal telt het Kadaster het aantal woningen. De stand van oktober was 7,9 miljoen woningen. Van die woningen is de eigenaar bekend, maar niet het gebruik van die woning. Op basis van een aantal regels, categoriseert het Kadaster de woningen. Bijvoorbeeld naar koop- of huurwoning en als het een huurwoning is, naar type verhuurder.

Koopwoningen

Eigenaar-bewoners is de grootste groep van de woningvoorraad. 57 procent van de eigenaren is een natuurlijk persoon (NP) en woont in de woning. Deze groep woningen is de koopwoningvoorraad. Een koopwoning is dus een woning waarin de eigenaar daadwerkelijk woont.

Een natuurlijk persoon (NP) is een mens, een niet natuurlijk persoon (NNP) is een juridische entiteit, dus bijvoorbeeld een stichting of een BV.

Tweede woningen

Er zijn ook natuurlijke personen (NPs) met twee woningen. In de tweede woning woont de eigenaar niet. Het gaat om 2 procent van de woningvoorraad. Het kan een woning zijn die de eigenaar net in eigendom heeft verkregen. Of de eigenaar is verhuisd naar de volgende woning en heeft de (tweede) woning nog niet verkocht. De eigenaar kan de woning ook verhuren, al dan niet met een huurinkomst. Het gebruik van die tweede woning is niet bekend bij het Kadaster. We zien wel dat er een groot deel van deze tweede woningen langer dan één jaar in bezit is van dezelfde eigenaar. Als de eigenaar deze woningen verhuurt, dan zijn het particuliere huurwoningen.

Particuliere investeerders

Particuliere personen (NPs) die drie of meer woningen bezitten, geeft het Kadaster de indicatie mee van particuliere investeerders. Een deel van de tweede woningen, zeker als deze woning langer dan één jaar in bezit is van de eigenaar, zou een verhuurder woning kunnen zijn en toegerekend kunnen worden tot de particuliere huurwoningvoorraad. Ook het woningbezit van bedrijven behoren tot de particuliere investeerders. Bedrijven zijn niet natuurlijke personen (NNPs). In totaal is het marktaandeel in de woningvoorraad van particuliere investeerders 8 procent (NPs 6 procent, NNPs 2 procent). Voor de G4 komen we uit op 18 procent (NPs 13 procent, NNPs 5 procent).

Er zijn particuliere investeerders die woningen verhuren, maar ook die woningen opknappen en binnen een jaar doorverkopen. Ook scharen we in dit artikel de institutionele verhuurders onder de particuliere investeerders. We werken toe naar een verdere algemeen aanvaardbare onderverdeling van de groep particuliere investeerders.

Het overgrote deel van de woningen staat niet te koop. Met andere woorden: de verdeling in de woningvoorraad naar type eigenaar zegt niets over vraag en aanbod en prijsvorming op de woningmarkt. Daarvoor kijken we naar de woningmarkt.

Woningmarkt

De woningmarkt kent verscheidene deelmarkten. Voor wat betreft het aandeel particuliere investeerders, ligt het voor de hand om onderscheid aan te brengen tussen de koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt.

Koopwoningenmarkt

De koopwoningmarkt is de markt waarop woningen gekocht worden door natuurlijke personen (NPs) die er ook in gaan wonen. Het is de markt waar aanbieders van één woning en kopers van één woning elkaar vinden. Hierbij treedt concurrentie op tussen deze aanbieders en vragers en er vindt prijsvorming plaats. Het aantal transacties en de prijsontwikkeling op deze markt publiceert het Kadaster maandelijks op het Vastgoeddashboard en het CBS op Statline. Het zijn dé statistieken die het beeld geven van de ontwikkelen op de Nederlandse koopwoningmarkt. De omvang van deze markt is de laatste jaren tussen de 200 en 225 duizend transacties.

Huurwoningenmarkt

De huurwoningmarkt is de markt waar investeerders actief zijn met het kopen en verkopen van woningen. Zij kopen en verkopen woningportefeuilles van verschillende omvang met als doel om de woningen te verhuren. Het aantal transacties en de prijsontwikkeling op deze markt publiceren het Kadaster en het CBS niet systematisch. De omvang van deze markt ligt tussen de 100 en 150 duizend woningen per jaar, maar kent ook uitschieters hierboven als grote huurwoningportefeuilles van eigenaar wisselen. Dit vertaalt zich ook in wisselende marktaandelen van typen eigenaren.

Indeling op basis van het gebruik van de woning

Om transacties te categoriseren naar één van beide markten, deelt het Kadaster woningen in op basis van het gebruik van de woning. Het gaat om indicaties die gebaseerd zijn op feiten. Woont een eigenaar wel in de woning, dan is het een koopwoning. Woont de eigenaar niet in de woning, dan is het een huurwoning. Dit klinkt veel simpeler dan dat het in werkelijkheid is. Voor verreweg de meeste woningen is deze keuze eenvoudig te maken, maar er zijn ook vele woningtransacties waarbij het niet gelijk duidelijk is of de nieuwe eigenaar in de woning gaat wonen of niet.

Dat zien we terug in de omvang van de groep ‘tweede woningen’. In de woningvoorraad is deze groep ‘slechts’ 2 procent, maar juist op de woningmarkt – waar men dus net een woning in eigendom heeft gekregen – is de actuele omvang van deze groep omvangrijk (6 procent). Achteraf corrigeert het Kadaster de typering als bekend is of de eigenaar in de woning is gaan wonen of niet. Veelal wordt een tweede woning na verloop van tijd een koopwoning en daarmee een transactie op de koopwoningmarkt. Doordat achteraf pas het gebruik van de woning kan worden ingeschat, ziet het Kadaster de laatste 12 maanden altijd als indicatief.

NPs met meer dan twee woningen en NNP ziet het Kadaster in beginsel als een aankoop op de huurwoningmarkt.

Bron: Vastgoedmarkt