Vergrijzing wordt de nieuwe woningnood

Maatschappelijke discussies over de woningnood zullen de komende jaren steeds vaker omslaan in discussies over de verouderende Nederlandse bevolking. Gemene deler bij beide problemen is dat vastgoed een grote rol speelt, schrijft Servaas van der Laan.

In 2050 leven er 2,6 miljoen 80-plussers in Nederland

In 2050 leven er in Nederland waarschijnlijk ruim 2,5 miljoen 80-plussers. Dat is een verdrievoudiging van het huidige aantal. Dat verwachten de rekenmeesters en de demografen van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Nidi in het deze week verschenen rapport Verkenning Bevolking 2050. Het kunnen er ook ietsje minder zijn. Leven en dood laten zich lastig voorspellen, maar het zullen er in ieder geval flink meer zijn dan nu. Over dertig jaar zal tussen de 8 en 13 procent van de bevolking ouder zijn dan 80 jaar. Nu is dat nog 5 procent.

Goed nieuws?

Dit is in eerste instantie natuurlijk ontzettend goed nieuws. Een aanzienlijk deel van de 50-plussers van nu zal over dertig jaar nog in leven zijn. Door verbeterde gezondheidszorg, levens- en werkomstandigheden en gezondere leefgewoonten worden we in Nederland steeds ouder. Maar dat goede nieuws op persoonlijk vlak brengt voor de maatschappij in zijn geheel een aantal grote uitdagingen met zich mee. Neem de arbeidsmarkt: in een gezonde economie zijn er relatief veel jonge mensen die in staat zijn om te werken en te ondernemen om nieuwe banen te scheppen. Maar als die arbeidspiramide langzaam verandert in de vorm van een trechter, zijn er relatief steeds minder jongeren om de banen te vervullen en de economie van het land draaiende te houden.

Dit brengt gelijk uitdaging twee en drie met zich mee. Relatief minder werkenden betalen bij een gelijkblijvende belasting- en pensioenstelsel ook minder belasting en pensioenpremie. Dat is een groot probleem, omdat een groeiend aantal ouderen juist een steeds groter beroep doet op de pensioenpot en de zorgkosten. Ook de zorg zelf vormt qua capaciteit een uitdaging. Een goed deel van die 2,5 miljoen 80-plussers zal in 2050 langdurige en hoogwaardige zorg nodig hebben. Bij een steeds kleiner wordende arbeidsmarkt wordt zorgpersoneel steeds schaarser.

Inflatie

De steeds grotere schaarste op de arbeidsmarkt zorgt ervoor dat bedrijven óf hun arbeidsproductiviteit óf hun lonen moeten verhogen. Om zo andere bedrijven te beconcurreren op personeel. Om die hogere lonen of investeringen te compenseren, moeten ze hun prijzen verhogen. De inflatie loopt vervolgens nog verder op doordat steeds meer ouderen wel blijven consumeren, maar niet meer beschikbaar zijn aan de aanbodzijde van de economie.

Hogere inflatie, hogere belastingen, hogere pensioenpremies en hogere zorgkosten. Het is al met al geen rooskleurig beeld. En daar komt nog die andere olifant in de kamer bij: huisvesting. Ouderen blijven steeds langer zelfstandig wonen, maar vragen daarbij wel om steeds meer specialistische woonvormen met voorzieningen van hoogwaardige kwaliteit. Het is vooral hier waar de vastgoedsector een cruciale rol zal krijgen. Als er voor die miljoenen 70- en 80-plussers geen geschikte zorgwoningen worden gecreëerd, houden zij in hoge mate de gezinswoningen bezet voor de jonge gezinnen en blijft de woningmarkt op slot. Omdat zij het sluitstuk zijn van de woonketen vormen ouderen zowel de bottleneck als de oplossing voor doorstroming op de huizenmarkt. Maatschappelijk betrokken (en slimme) vastgoedondernemers beginnen dus vandaag met het creëren van die woningen voor de ouderen van de toekomst.

Migratie

Gelukkig is demografie geen exacte wetenschap en zijn de prognoses niet in beton gegoten. Er is een aantal factoren dat de uitkomst van de bovengeschetste voorspellingen kan beïnvloeden. De belangrijkste is migratie. Buitenlandse arbeidskrachten kunnen de tekorten op de arbeidsmarkt aanvullen. Uit het rapport blijkt dat bij een positief migratiesaldo van ongeveer 90.000 per jaar (niet onrealistisch gezien de afgelopen jaren) de beroepsbevolking de komende dertig jaar zelfs zal groeien met 900.000 personen.

Wel zal hier een slim en afgewogen migratiebeleid moeten worden gevoerd. Het verleden laat zien dat buitenlandse migranten op korte termijn weliswaar een aanvulling zijn voor de arbeidsmarkt, maar op de lange termijn juist een last omdat de arbeidsparticipatie onder hun kinderen meestal lager ligt. Bovendien is het tegengaan van vergrijzing door migratie zelf ook een piramidespel wanneer deze migranten niet vertrekken. Ook zij worden immers ouder en hebben zorg en pensioenen nodig. Nederland heeft dan steeds meer nieuwe migranten nodig voor een steeds verder uitdijende vergrijsde bevolking.

Meer (tijdelijke), kleine woningen

Tijdelijke migranten op specifieke sectoren, zoals zorg en ict, zijn dus de oplossing. Bij tijdelijk verblijf hoort tijdelijke huisvesting van specifieke beroepsgroepen. Ook hier ligt een taak en kans voor vastgoedpartijen. Overheden zullen regels moeten opstellen voor de kwaliteit en omstandigheden van deze tijdelijke woonvormen, zonder dat de tijdelijke verhuur voor beleggers wordt ontmoedigd.

Tegelijkertijd zijn er toch altijd migranten die blijven. Ramingen van de onderzoekers houden rekening met een groei van de Nederlandse bevolking van een kleine 2 miljoen tot 2050 vanwege de toestroom van migranten. Ook hier speelt de vastgoedsector weer een cruciale rol. Zowel onder migranten als onder 70-plussers is het aantal eenpersoonshuishoudens relatief hoog. Er zal dus de komende decennia een aanzienlijk aantal kleinere woningen moeten worden gerealiseerd om deze twee groepen te kunnen huisvesten.

Vrouwen zijn de sleutel

Tot slot liggen er ook oplossingen buiten de macht van vastgoedpartijen, zoals een verhoging van de arbeidsproductiviteit door technologische innovatie en een verhoging van de arbeidsparticipatie van vrouwen. Als vrouwen meer werkuren gaan draaien in Nederland zijn er per saldo minder migranten nodig. Dit heeft dan weer zijn uitwerking op het totale aantal woningen in Nederland. Dus als politici erin slagen meer vrouwen aan het werk te krijgen, zullen er uiteindelijk minder woningen nodig zijn in Nederland.

Hoe onze bevolking er in 2050 precies uit zal zien, weet niemand. Zeker is wel dat de komende jaren de discussies die nu worden gevoerd over de schaarste op de woningmarkt steeds vaker veranderen in discussies over vergrijzing en migratie. De vastgoedsector speelt een fundamentele rol in deze discussies en zal zijn steentje bij moeten dragen, opdat doemscenario’s voor 2050 geen werkelijkheid worden.

Bron: Vastgoedmarkt