Waarom vastgoedbeleggers investeren in studentenhuisvesting

Vastgoedbeleggers zien brood in de studentenkamer. Commerciële partijen investeerden de afgelopen vijf jaar meer dan een miljard euro in studentenwoningen, en ideële huisvesters gaan met ze in zee.

Als het gaat om studentenhuisvesting zijn de woorden ‘tentenkamp’ en ‘tekort’ nooit ver weg. Maar bij studentenhuisvester Xior is het feest. Het Belgische bedrijf breidt snel uit. Vier maanden geleden kondigde het een nieuwbouwproject aan op Erasmus Campus in Rotterdam, naar ontwerp van het prestigieuze architectenbureau Mecanoo. Een maand eerder verwierf het ‘De Zwarte Doos’ in Groningen, een kolossaal kantoor van de gemeentelijke sociale dienst. Ook daar zullen studenten gaan wonen.

Zo gaat het hard met het aanbod van Xior. Het bedrijf verhuurt in Nederland nu 3.609 studentenkamers in 33 panden in vijftien Nederlandse steden, met een gezamenlijke huuropbrengst van ruim 23 miljoen euro. Dat is gemiddeld 540 euro per kamer. En het bedrijf heeft nog eens tweeduizend studentenkamers ‘in de pijplijn’, vertelt manager Nederland Robin Cremers. ‘We proberen aan de weg te timmeren en dat lukt aardig.’

Huh? Studentenkamers, daar moet toch geld bij? Dat is toch een zaak van stichtingen en corporaties als SSH en DUWO? Of van vervelende hospita’s en achterbakse pandjesbazen?

Niet bij Xior. Sterker nog, het beursgenoteerde bedrijf heeft net zijn aandeelhouders aan de beurs van Brussel blij gemaakt. Over de eerste helft van dit jaar is een winst geboekt van 10,5 miljoen euro. De specialist in studentenhuizen gaat richting negenduizend ‘studentenunits’ in de Benelux, met een gezamenlijke waarde van ruim een miljard euro.

Goed verdienmodel

Commerciële studentenhuisvesters had je natuurlijk altijd al, zegt Xior-manager Cremers. ‘Maar dat gaat vaak om kamertjes achteraf, die niet altijd op een eerlijke manier worden verhuurd.’ Het kan ook netjes, bezweert hij. ‘Het is zaak je te concentreren op de studentenmarkt en je diensten sterk te professionaliseren. Dan kan studentenhuisvesting een goed verdienmodel opleveren. Richt je op de massa. Zorg dat jij niet naar de studenten hoeft te zoeken, maar dat die student automatisch naar jou komt. Wat ons daarbij helpt, is dat men steeds makkelijker betaalt voor een stukje luxe. Dat geldt voor de hele maatschappij en dus ook voor studenten.’

De Belgen zijn een aanjager van een nieuwe trend onder vastgoedbeleggers, ziet Jordy Kleemans, hoofd Research en Consultancy bij vastgoedadviseur Savills. Het enorme tekort aan studentenkamers verzekert de huiseigenaar van een gestage stroom huurders, vertelt hij. ‘En door het woningtekort is er sowieso ook veel vraag naar kleine woningen. Je ziet dat mensen nu al blij zijn met een kleinere woning. Dus als er minder vraag zou zijn naar je studentenwoningen, dan kun je daar heel makkelijk een ander type huurder voor vinden.’

Juist de luxere studentenwoningen sluiten goed aan bij het profiel van de huidige starter, ziet Kleemans. ‘Minder groot wonen bijvoorbeeld, met veel gedeelde voorzieningen. Het leveren van extra diensten is een interessant verdienmodel gebleken voor beleggers, van vergaderfaciliteiten tot sportvoorzieningen. In veel van de luxere studentencomplexen zijn die mogelijkheden al aanwezig.’

Onverwachte medestander

De beleggers hebben een onverwachte medestander gevonden. Zowel DUWO (een corporatie met studentenwoningen in de Randstad en Wageningen) als SSH (de Stichting Studentenhuisvesting met huizen door heel Nederland) heeft studentenwoningen in beheer die eigendom zijn van beleggers. Vroeger was dat vloeken in de kerk, maar DUWO-baas Heleen de Vreese zag een kans in de crisisjaren rond 2010. ‘De bouw lag plat, er waren bouwlocaties in overvloed. Wij wilden heel graag bouwen, maar onze financiële middelen waren beperkt. Toen zijn wij de boer opgegaan.’

Beleggers wilden hun geld op een veilige manier kwijt, merkte De Vreese. ‘Wonen voor studenten bleek een heel leuke belegging voor ze. Zij de stenen en wij het beheer. Ze krijgen zo misschien niet het hoogste rendement, maar ze zitten wel safe. Dat komt door het grote tekort aan studentenkamers en door de extra financiële borging die wij als corporatie kunnen bieden. Institutionele beleggers als Syntrus Achmea en Bouwinvest zijn daarom met ons in zee gegaan, net als een kleine belegger als Haerzathe. Inmiddels zijn er hogere rendementen te halen in de huizenmarkt, maar je ziet dat deze beleggers ons toch trouw blijven.’

Waarom riepen studentenhuisvesters niet eerder de hulp in van beleggers? De corporatiesector is een beetje conservatief, vermoedt De Vreese, die ook voorzitter is van Kences, een kenniscentrum voor studentenhuisvesting. ‘De crisis heeft wel gezorgd voor een omslag in denken. Wij hebben gezegd: we zijn niet op aarde om zoveel mogelijk stenen te bezitten. We willen studenten een betaalbaar dak boven hun hoofd geven.’

Nadeel

Het nadeel van de samenwerking met de commerciële sector is wel dat het gaat om contracten van bepaalde tijd. ‘Wij sluiten doorgaans contracten voor tien jaar. Het is de vraag of de samenwerking daarna in stand blijft. Het risico bestaat dat ze het gebouw na die periode gaan uitponden (verkopen per individuele eenheid, red.). En dat is geen denkbeeldig gevaar. In de grote steden zijn die kleine hokjes hartstikke lucratief gebleken. Die gaan voor megaprijzen van de hand.’

Dat beleggers als Xior ook voor eigen rekening gingen bouwen en verhuren, ‘daar schrok ik wel even van’, aldus De Vreese. ‘Maar de concurrentie valt erg mee. Je ziet dat die partijen toch in het wat hogere marktsegment gaan zitten, richting maximalisering van de huurprijzen. Zij gaan voor de cash, wij voor betaalbare huisvesting.’

Ook SSH ging in zee met beleggers, zoals pensioenbelegger Syntrus Achmea en het investeringsfonds van de familie De Waal van de kledingketen WE. Roeland Kreeft, manager Wonen bij de stichting, noemt de beleggers in studentenwoningen ‘heel wisselend van aard’. ‘Je hebt de nette partijen, die je vaak vindt bij de beleggers van pensioengeld, de grotere lokale investeerders en gespecialiseerde buitenlandse partijen. Maar je ziet ook partijen die zo snel mogelijk zoveel mogelijk geld proberen binnen te halen. Ik wil geen namen noemen, maar de recente oplevering op Rotsoord in Utrecht van eenheden van 1.000 euro per maand, dat noemen wij geen studentenwoningen. Welke student kan zo’n bedrag betalen?’

Het appartementencomplex voor studenten op Rotsoord in Utrecht. ‘Eenheden van 1.000 euro per maand, dat noemen wij geen studentenwoningen. Welke student kan zo’n bedrag betalen?
~ Roeland Kreeft, manager Wonen bij SSH

Regelgeving

Kreeft vermoedt dat sommige beleggers ook slim inspelen op soepeler regelgeving voor de bouw van studentenwoningen. ‘Ga je bijvoorbeeld naar de gemeente met een plan voor starterswoningen, dan loop je aan tegen heel andere normen, bijvoorbeeld een minimumoppervlakte van 40 vierkante meter. Zeg je studentenwoningen, dan is de gemeente heel erg blij en mag het kleiner zijn. En vervolgens zie je dat het de verhuurder niet interesseert of de huurder student is of niet. Verhuren ze wel aan studenten, dan is dat doorgaans toch met een minder duurzaam perspectief. Ze veranderen de doelgroep van hun project en gaan de vrije sector in. Of ze ponden het gebouw uit.’

Dus de commerciële studentenhuisvesters stappen straks zo over naar de startersmarkt? Of gaan hun microwoningen straks stuk voor stuk verkopen? Dat laatste ziet vastgoedadviseur Kleemans van Savills voorlopig niet gebeuren. ‘Ik zie vooral beleggers die voor de lange termijn gaan. Natuurlijk verschillen ze van corporaties. Die hebben primair een huisvestingsdoelstelling. Beleggers willen geld verdienen en daarbij groeien de startersmarkt en de markt voor studentenhuisvesting steeds meer naar elkaar toe.’

In een nieuw appartementencomplex van de Belgische studentenhuisvester Xior in Utrecht betalen studenten tussen de 875 en 1.125 euro per maand.

De Utrechtse student Jagmeet Singh is het komend jaar ruim 10 duizend euro kwijt aan woonlasten. Voor zo’n 875 euro per maand huurt hij een kamer van Xior, een Belgische belegger in studentenhuisvesting. Hij tekende onlangs een huurovereenkomst van twaalf maanden – de minimale contractperiode bij deze huisbaas.

Singh kwam deze zomer aan in Nederland voor een master Computer Science aan de Universiteit Utrecht. Zijn bachelor behaalde hij in de Indiase hoofdstad New Delhi. Hij had graag goedkoper willen wonen, maar een zoektocht op onder andere Facebook leverde niets anders op dan deze studio. Hij moest snel een huis hebben en dat kon nog net bij Xior.

Nu woont hij in een hagelnieuw gebouw op voormalig industrieterrein Rotsoord, aan de rand van het centrum van Utrecht. Vanuit zijn raam heeft Singh uitzicht op het dak van meubelfabriek Pastoe en een voormalige watertoren. Op de plek van zijn appartement stond eerder veevoederfabriek Vicona. Na lang touwtrekken over de bestemming van de grond mocht Xior er gaan bouwen. In twee gebouwen zitten nu 206 studentenwoningen. De prijzen voor de woningen van 28 tot 46 vierkante meter lopen uiteen van circa 875 tot 1.125 euro. Dat is inclusief toeslagen voor service, energie, internet, meubels, gordijnen en gebruik van een gezamenlijke wasserette.

Onder de bewoners bevinden zich veel buitenlandse studenten, zoals de Cypriotische Nathalie, die bezig is met een master Infection and Immunity aan de medische faculteit in Utrecht. Ook zij ondernam een zoektocht naar een goedkopere kamer. Na vijf mislukte pogingen, tekende ze toch maar een contract bij verhuurder Xior.

Gemiddeld 460 euro

Beide studenten werden door de Universiteit Utrecht gewezen op de mogelijkheid te huren bij Xior, naast ideële verhuurders als SSH. In Utrecht betalen studenten gemiddeld zo’n 460 euro per maand voor hun woonplek, aldus de Lokale Monitor Studentenhuisvesting. Bij een stichting als SSH is dat minder dan 400 euro per maand, bij particuliere verhuurders een kleine 500 euro.

Dat in het prijzige Rotsoord-project veel buitenlandse studenten wonen, is geen verrassing voor woordvoerder Maarten Post van de Universiteit Utrecht. ‘De kamernood is groot, in het bijzonder voor buitenlandse studenten. Als commerciële beleggers studenten aan woonruimte kunnen helpen, dan juichen wij dat toe. Al zetten wij ons in voor uitbreiding van betaalbare huisvesting. Voor een deel van de studenten is voorlopig ook de duurdere woning een oplossing.’

Rotsoord is een van de duurdere plekken van Xior in Utrecht, zegt manager Nederland Robin Cremers. ‘We hebben in dezelfde stad ook kamers met een kale huur van 400 tot 700 euro per maand. Maar we willen ons aanbod ook graag uitbreiden. Dan ontkom je er niet aan af en toe een duurdere locatie om te bouwen, zoals Rotsoord.’

Student Singh hoopt nog op huursubsidie, die ook beschikbaar is voor buitenlandse studenten. Hij zal er bij de universiteit binnenkort naar gaan informeren.

Van wie is Nederland

Betaalbare huurwoningen zijn schaars en de prijzen stijgen rap. Dat roept de vraag op: van wie is Nederland? Wie zijn de grootste huisbazen van het land?

• Particuliere vastgoedeigenaren drukken steeds groter stempel op Nederlandse woningmarkt
  Grote particuliere vastgoedeigenaren winnen terrein op de Nederlandse woningmarkt. De grootste drie hebben ieder huurwoningen met een totale waarde van ruim 1 miljard euro. Lees het belangrijkste nieuws uit het Volkskrant-onderzoek naar de woningmarkt.
• Wie zijn de grootste huisbazen van Nederland?
  Corporaties, huisjesmelkers, buitenlandse investeerders: het is dringen op de krappe Nederlandse huurmarkt. Wie krijgt het grootste stuk van de taart? En is er zicht op verandering? Lees de analyse.
• Ineens heeft mevrouw Van den Berg een hogere huur dan de buren
  Flat Octant in Dordrecht is als de Nederlandse woningmarkt in het klein. De laatste jaren zijn de 98 appartementen verkocht, gesplitst en weer doorverkocht aan diverse eigenaren. En die hebben niet altijd het beste met de bewoners voor.
• Bikkelhard, slim en liefst buiten beeld: Aat van Herk
  Voor Aat van Herk (68) gaan de zaken altijd door. Zijn directe aanpak en goede neus voor investeringen maken hem tot de grootste particuliere verhuurder van Nederland.
• Nieuwe student woont noodgedwongen in bungalow of tent – 450 euro inclusief klapstoel
  Van honderden euro’s voor een stapelbed tot een huurcontract waarin seks met de huisbaas is opgenomen – er zijn betere tijden geweest voor studenten die een kamer zoeken. In een vakantiebungalow op een uur fietsen van Amsterdam maken ze er maar het beste van.

Bron: Volkskrant