Wat is de impact van het coronavirus op de Nederlandse vastgoedsector?

Ook de Nederlandse vastgoedsector is niet immuun voor het coronavirus. Hoewel harde cijfers ontbreken, lijken vastgoedpartijen investeringsbeslissingen uit te stellen. Niet alleen sommige beleggingsdeals staan on hold, ook gebruikers van logistiek havenvastgoed en met name co-working kantoren lijken een pas op de plaats te maken. E-commerce kan juist profiteren van de coronacrisis.

Een en ander blijkt uit een rondgang van Vastgoedmarkt onder goed ingevoerde bronnen. Op wat voorlopig de laatste grote Europese vastgoedbeurs lijkt – de ULI Europe Conference in Amsterdam van begin februari – spraken hoofdeconomen over mogelijke black swans, onverwachte gebeurtenissen die de wereldeconomie op stelten zouden kunnen zetten.

Geen zwarte zwaan

Het toen al rondwarende coronavirus werd niet als zwarte zwaan bestempeld. Wereldbank-hoofdeconoom Hans Timmer zag het net als de rest van de wereld als een grotendeels Chinees probleem. ‘De Chinese economie kan in het eerste kwartaal zelfs krimpen. Maar het zal me niet verbazen als de wereld het coronavirus over een jaar weer vergeten is’, aldus Timmer tijdens het ULI-congres. Nog geen anderhalve maand later is een groot deel van de wereld in de greep van coronavirus Covid-19.

Drastische maatregelen

Vooral sinds de Wereldgezondheidsorganisatie op 11 maart de coronacrisis tot pandemie verklaarde, nemen overheden drastische maatregelen. Italië heeft de facto het hele openbare leven in het hele land platgelegd, waarbij alleen levensmiddelenwinkels open mogen blijven. Hoewel de Amerikaanse president Donald Trump het coronavirus eerst als een ‘hoax’ bestempelde en het tot 11 maart bagatelliseerde, ontzegde hij een dag later alle Europeanen per 13 maart de toegang tot de Verenigde Staten.

Aandelen zijn wereldwijd in een bearmarket beland. Amerikaanse en Europese beurzen hebben tot 12 maart al 25 procent van hun waarde verloren. Niet alleen Europa, maar de gehele wereld stevent in geval van een pandemie dit jaar (net) af op een recessie, analyseerde kredietbeoordelaar Moody’s al op 5 maart. De economie van de eurozone zal in het eerste en tweede kwartaal respectievelijk met 0,5 en 1,3 procent krimpen, voorziet de kredietbeoordelaar. Als de economie in de rest van het jaar stabiliseert, dan blijft de krimp in 2020 beperkt tot 0,1 procent, aldus Moody’s. De wereldeconomie zal in het tweede kwartaal zelfs met 3,5 procent krimpen, denkt de kredietbeoordelaar. Voor heel 2020 komt de groei dan uit op -0,1 procent, tegen 2,4 procent in 2019.

Kredietcrisis

Sommige economen halen de scenario’s van de kredietcrisis tussen 2007 en 2009 uit de kast. Lag de wereldwijde schuld van overheden, bedrijven en consumenten in 2008 nog op 200 biljoen dollar, begin 2020 bedraagt de mondiale schuld 253 biljoen dollar. Dat is 322 procent van het totale bnp, aldus het Institute of International Finance tegen de Britse zakenkrant Financial Times.

De kans dat vastgoedpartijen financieel in gebreke blijven, is het grootst in China. Woningontwikkelaars zijn in de problemen gekomen omdat de huizenverkopen zijn ingestort, schrijft FT. In 2020 moeten Chinese projectontwikkelaars 20 miljard dollar aan aflopende Amerikaanse staatsobligaties aflossen. De dollarschuld van Chinese ontwikkelaars is enorm; alleen S&P beoordeelt hiervan al 185 miljard dollar.

Eurocrisis?

Ook zijn er zorgen over het opnieuw oplaaien van de eurocrisis. Italië, dat voor een derde afhankelijk is van toerisme, zal in een diepe recessie belanden. Dat zal niet alleen de aandacht richten op de Italiaanse staatsschuld van 130 procent van het bnp, maar ook op de veel hogere schuldquote van Griekenland.

Wereldwijd zijn er economische steunmaatregelen aangekondigd. Monetair ingrijpen van de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk – verdere rentelagingen door de centrale banken – sorteerde echter geen enkel effect.  Ook de tientallen miljarden euro’s en dollars overheidssteun en fiscale verlichting van landen als Italië, de Verenigde Staten en Australië hebben de paniek nog niet kunnen beteugelen.

De Nederlandse overheid komt het bedrijfsleven ook tegemoet. Ondernemers die kunnen aantonen dat ze in de problemen zijn gekomen door corona, hoeven voorlopig geen inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, omzetbelasting of loonbelasting te betalen. Tot 12 maart hebben al ruim 2.400 bedrijven werktijdverkorting aangevraagd omdat ze minder werk hebben voor hun personeel. Medewerkers krijgen dan tijdelijk ww.

Virologen

Of het bij deze lichte krimp blijft, zal afhangen van het aantal besmettingen. Een positieve ontwikkeling is dat het aantal Chinese besmettingen volgens de Chinese overheid niet of nauwelijks meer groeit. Verschillende virologen zeggen dat de piek van het coronavirus in Europa eind maart wordt bereikt. Maar andere wetenschappers zijn somberder gestemd. Harvard-viroloogexpert Marc Lipsitch schat dat wereldwijd 20 tot 60 procent van de volwassenen besmet zal raken. Daarvan zal 98 tot 99 procent de ziekte overleven, aldus Lipsitch in de Financial Times. De Duitse bondskanselier Angela Merkel, zelf gepromoveerd wetenschapper, verwacht dat 60 tot 70 procent van de Duitse bevolking het virus oploopt.

In hoeverre de vastgoedsector in Nederland wordt geraakt, is nog lastig te zeggen. Op de logistieke vastgoedmarkt worden de eerste gevolgen langzaam merkbaar. Door het stilvallen van de containeroverslag in januari en februari in China, zien analisten vraaguitval ontstaan op de logistieke markt in de haven van Rotterdam. Europa en Nederland voelen de pijn pas acht à tien weken later. Het echte goederentekort zal dus pas in april en mei voelbaar zijn. Logistieke ondernemers komen dan met lege distributiecentra te zitten, terwijl de huur blijft doorlopen. Als die situatie te lang aanhoudt, kunnen ze in zwaar weer terechtkomen, aldus een logistieke vastgoedexpert.

Het positieve nieuws is dat de handel weer op gang komt. In maart lag de Chinese containeroverslag nog maar 20 procent lager dan het jaar ervoor. Of het hierbij blijft, hangt af van het verdere verloop van de coronacrisis. Het is duidelijk dat een nieuwe opleving na de zomer slecht nieuws zal zijn.

Vastgoedexperts verwachten ook een effect op de Rotterdamse kantorenmarkt, die deels leunt op de haven. Een terugval van de kantooropname in Rotterdam is aannemelijk. Ook de bezettingsgraad van co-workinglocaties kan fors teruglopen, stellen door Vastgoedmarkt geraadpleegde analisten.

Correlatie

Doordat grote bedrijven evenementen afzeggen, zakenreizen zijn opgedroogd en veel mensen moeten thuiswerken, zal het aantal zzp’ers en flexwerkers op co-workingkantoren hoogstwaarschijnlijk dalen. Flex-office operators zullen naar verwachting dan ook minder nieuwe locaties aanhuren.

Een andere analist wijst erop dat de hele Nederlandse kantorenmarkt kan afkoelen. De wereldwijde vraag naar kantoorruimte correleert historisch gezien met sentimentsindicatoren. Door de wereldwijde coronapaniek zullen die laatste indicatoren omlaag gaan. In Londen en Dublin hebben grote techbedrijven als Facebook en Google hun kantoren al tijdelijk gesloten.

Dat ook in Nederland sommige kantoren (deels) op slot gegaan, ziet directeur van Dynamis Taxaties Baldwin Poolman niet als een groot probleem. ‘Bedrijven ondervinden daar weinig schade van. Werknemers kunnen gewoon thuiswerken, want elke organisatie heeft een eigen online werkomgeving. Binnen Dynamis hebben we ook maatregelen genomen. Besprekingen doen we zoveel mogelijk telefonisch, naar bijeenkomsten gaan we niet. We gaan ook niet naar de Mipim, als die in juni al doorgaat.’

Poolman stelt dat het nog twee kanten kan uitgaan. ‘Of de coronagevallen drogen over een paar weken of maanden op. Zolang we niet in paniek raken en logisch blijven nadenken, zal de economische impact gering blijven. Komt echter net als in Noord-Italië het openbare leven tot stilstand komt, dan wordt het een ander verhaal.’

Vastgoedondernemingen, beleggers en huurders stellen investeringsbeslissingen uit

Terughoudendheid

Hij bespeurt nu al terughoudendheid op de beleggingsmarkt. ‘Vastgoedondernemingen, beleggers en huurders stellen investeringsbeslissingen uit. Een belegger die op het punt staat een logistieke vastgoedportfolio over te nemen, zal eerst willen weten hoe hard het virus de logistieke sector raakt. Een bedrijf wil nu wellicht geen of minder kantoormeters afnemen.’

Als deze crisis lang duurt, kan die de bedrijfsvoering volgens hem structureel veranderen. ‘Nu al werken veel mensen thuis vanwege de vele files. Door corona is er nog meer reden om op locatie te werken. Ook e-commerce kan een nog grotere vlucht gaan nemen. Als iedereen thuis moet blijven, zullen thuisbezorgdiensten het in elk geval megadruk krijgen.’

De timing van het coronavirus noemt Poolman ongelukkig. ‘Er was al veel onzekerheid door de brexit, de handelsoorlog en andere geopolitieke spanningen. Als Italië in een economische crisis komt, kan ook de eurocrisis weer oplaaien. Al deze ontwikkelingen kunnen elkaar negatief versterken. Als vastgoedbeleggers en gebruikers minder of geen inkomsten hebben terwijl de kosten doorlopen, worden banken zenuwachtig. Als rente en aflossing niet meer binnenkomen, stoppen banken met financiering. Als de bankloketten overal dichtgaan, hebben we een probleem. Dan krijgen we een scenario dat zich in 2008 ontvouwde en systeembanken wereldwijd in een draaikolk terechtkwamen.’

Poolman blijft vastgoed niettemin een aantrekkelijke investering vinden. ‘Als er paniek op de financiële markten is, kiezen mensen voor zekerheid. Dus stap dan in vastgoed. Bovendien blijft de rente waarschijnlijk nog veel langer laag, wat ook weer voordelig is voor vastgoed. Mocht ook op de vastgoedbeleggingsmarkt de paniek toeslaan, dan blijft er dynamiek. Er zijn altijd anticyclische beleggers actief.’

Winkelstraten

Als de Nederlandse overheid Italiaanse maatregelen treft, zal ook de retailmarkt hard geraakt worden. De winkelstraten zijn nu al minder druk, constateren bewoners van de grote steden. Zelfs in Amsterdam, waar het volgens bewoners nu gemakkelijk parkeren in het centrum is. Retailconsultant Locatus heeft nog geen harde cijfers, zegt directeur onderzoek Gert-Jan Slob. ‘We gaan in het voorjaar weer tellen. Maar dat de passantenstromen zullen afnemen, is een logische aanname.’

De Nederlandse horecabranche ondervindt de grootste problemen. Niet alleen laten zakenreizigers en toeristen het afweten, ook alle afgelaste evenementen trekken een zware wissel op de horecabranche. Of de Formule 1 in Noordwijk en het Eurosongfestival in Rotterdam door zullen gaan in mei, is nog maar zeer de vraag.

Daling hotelboekingen

Koninklijke Horeca Nederland ziet het aantal annuleringen en de bezettingsgraad van hotels landelijk dalen. Noord-Brabant, Rotterdam en Amsterdam krijgen de grootste klappen. Vooral zakenreizigers hebben hun hotelbezoek geannuleerd, terwijl er amper nieuwe toeristenboekingen bij komen. Sinds het eerste Nederlandse coronageval daalde het aantal boekingen in Amsterdamse hotels met ruim 30 procent.

Marco van der Bruggen, senior consultant bij hoteladviseur Horwath HTL, ziet een wereldwijde impact op hotels. ‘Het coronavirus dreigt de trigger te worden voor een economische teruggang die al langer in de lucht hing, vergelijkbaar met de aanslagen op het WTC op 11 september 2001. In China is de gemiddelde bezettingsgraad met 80 procent gedaald. Ongeveer 40 procent van alle Chinese hotels is volledig gesloten. In Italiaanse steden daalde de omzet per hotelkamer met 50 procent tot zelfs 80 procent. In het Verenigd Koninkrijk en Nederland zijn de dalingen nog niet zo groot. Maar als het verloop van de uitbraak het patroon in Italië volgt, zal de impact ook hier nog verder toenemen.’

Hotelcrisis

De gevolgen voor minder hard getroffen Europese landen zijn nu al niet gering, constateert Van der Bruggen. ‘Ten eerste zijn er de directe afzeggingen en annuleringen van congressen, vergaderingen en hotelverblijven. Na de uitbraak in Duitsland namen annuleringen van boekingen via online boekingsbureaus als Booking.com en Expedia toe van gemiddeld 20 procent tot meer dan 50 tot 60 procent. Dat geldt ook voor Nederlandse hoteliers in onder meer Amsterdam, Rotterdam en Noord-Brabant. Een tweede directe impact is de afname van toerisme en reizen wereldwijd. Met name kortetermijnboekingen, vanaf twee weken voor aankomst, zijn grotendeels weggevallen.’

Hoeveel minder toeristen en zakenreizigers Nederland zullen aandoen dit jaar, durft hij niet te zeggen. In 2019 bezochten in totaal 20,3 miljoen buitenlandse toeristen ons land.

Bron: Vastgoedmarkt