Woningbeleggingen goed voor 27% van wereldwijde beleggingsvolume

Woningbeleggingen, waaronder uit meergezinswoningen, studentenhuisvesting en seniorenwoningen, waren in de eerste drie kwartalen van 2020 goed voor 27% van de alle vastgoedinvesteringen wereldwijd. Uit het Savills Global Living rapport blijkt dat dit percentage tien jaar geleden nog op 16% lag. Uit het onderzoek blijkt ook dat het geïnvesteerde kapitaal afkomstig uit fondsen de afgelopen vier jaar met 60% is gestegen, van $16,4 miljard in 2016 tot $26,3 miljard in 2020 (bron: Preqin).

De veerkracht en de sterke fundamenten van de sector blijven ook in de huidige uitdagende macro-omgeving overeind. Demografische trends en het gebrek aan betaalbare woningen blijven de vraag naar huurwoningen stimuleren. Hierdoor is het investeringsvolume in de eerste drie kwartalen van 2020 vergeleken met dezelfde periode vorige jaar, ‘slechts’ gedaald met 31%. Bij andere sectoren, kantoren (- 37%) en retail (- 38%) was deze daling veel groter. Alleen de logistieke sector deed het beter, met een daling van 16%. Hierbij moet worden opgemerkt dat 2019 überhaupt een recordjaar was, met maar liefst $297 miljard aan investeringsvolume in vastgoed.

Beter standgehouden dan andere sectoren

Bas Wilberts, Head of Residential and Hotel Investment bij Savills in Nederland, legt uit: “Ondanks de onzekerheid als gevolg van Covid-19, heeft de woningbeleggingsmarkt dit jaar beter standgehouden dan andere sectoren. De investeringsactiviteit werd grotendeels gedreven door verschuiving van focus naar de sub sectoren een- en meergezinswoningen, zorg en studentenhuisvesting.”

“Afgezien van de kortetermijneffecten als gevolg van de coronacrisis, spreekt de langetermijngroei van kapitaal dat beschikbaar is voor woningbeleggingen boekdelen. Enerzijds proberen beleggers hun vastgoedportefeuilles te diversifiëren, anderzijds zijn ze op zoek naar stabiele inkomsten, waar deze sector juist bekend om staat.”

Grensoverschrijdende investeringen

Het rapport toont tevens aan dat grensoverschrijdende investeringen in woningen zijn toegenomen. Op dit moment ligt het totaal op $46 miljard (Q4 2019 – Q3 2020), goed voor 22% van de totale woningbeleggingen. Dit aandeel ligt hoger dan enkele jaren terug, in 2014 was 14% van de investeringen van internationale afkomst. Woningbeleggingen zijn in Nederland sinds decennia een gevestigde beleggingscategorie dankzij de pensioen- en verzekeringsfondsen, maar wereldwijd is het op veel plekken nog een opkomend fenomeen, zeker in aard en omvang.

Bekijk het volledige rapport ‘Global Living 2020’ van Savills

Meergezinswoningen blijven dominant in beleggingsmarkt

Voor meergezinswoningen, verreweg de grootste subsector van alle woningbeleggingen, was 2019 het meest succesvolle jaar tot nu toe, met een beleggingsactiviteit ter waarde van $223 miljard. De Verenigde Staten kan bestempeld worden als één van de meest volwassen markten, en was in 2019 goed voor 71% van de totale investeringen in deze subsector. West-Europa volgt hierna met 24%. In de eerste drie kwartalen van 2020 steeg het aandeel van West-Europa (inclusief VK) tot 27%, een teken dat de markt zich in deze regio verder door ontwikkelt. Uit gegevens van Savills blijkt dat Duitsland, met €15,6 miljard aan transacties in 2020, wederom de grootste markt voor woningbeleggingen van Europa is.

Studentenhuisvesting veerkrachtig

Studentenhuisvesting bewees ook zijn veerkracht ondanks de tegenslagen wegens Covid-19 en, als gevolg daarvan, het afgebroken schooljaar en universiteitssemester. In de beleggingsmarkt bleek Blackstone opnieuw een dominante speler; hun private equity-fonds kocht iQ Student Accommodation voor £4,7 miljard ($ 6 miljard), de grootste private vastgoedinvestering ooit in het Verenigd Koninkrijk.

Net als bij traditionele woningbeleggingen is consolidatie een belangrijke drijfveer geweest achter de toename in het beleggingsvolume in studentenhuisvesting. Een voorbeeld hiervan is Unite Students REIT die Liberty Living heeft aangekocht van Canadian Pension Plan Investment Board (CPPIB) voor een bedrag van $1,8 miljard.

Seniorenwoningen

2019 was ook een recordjaar voor wereldwijde investeringen in seniorenwoningen, met een investeringsvolume van $21,4 miljard. Ondanks dat de cijfers van dit jaar tot nu toe 69% lager liggen dan het totale investeringsvolume van 2019, is het aandeel van West-Europa (exclusief het Verenigd Koninkrijk) gestegen van 15% in 2019 tot 20% (Q1 – Q3 2020).

Marcus Roberts, Head of European Investment and Development, Operational Capital Markets bij Savills, vult aan: “In 2020 hebben een aantal indrukwekkende transacties plaatsgevonden in de woningbeleggingsmarkt, wat bevestigt dat het een van de meest aantrekkelijke beleggingscategorieën van dit moment is. Op middellange termijn verwachten we weer een opleving van de mondiale mobiliteit en zijn er tal van kansen voor investeerders die hun portefeuille verder willen diversifiëren.  Aan het beschikbare kapitaal voor woningbeleggingen zal het in ieder geval niet liggen, het is in Europa eerder de uitdaging (en daarmee de kans) om beschikbare ‘prime’ ontwikkelingen, bestaande bouw of transformatieprojecten te vinden.”

Rendementsdruk

Hoe nu verder? Savills spreekt in haar rapport over de volwassenheid van de sector maar ook de toenemende rendementsdruk. De aanvangsrendementen van met name meergezinswoningen stabiliseren zich in de meeste markten, na een neerwaartse trend in de afgelopen vijf jaar. In Nederland lijkt zich vooralsnog van stabilisatie geen sprake en zijn de rendementen in het vierde kwartaal verder naar beneden gegaan; gestuwd door de grote vraag naar het product.

Wat betreft kredietverstrekkingen kunnen we stellen dat de kredietkraan open staat, en er dus sprake is van een versoepeling op de kredietmarkt voor woningbeleggingen. Als we deze crisis vergelijken met de financiële crisis, kan geconcludeerd worden dat kredietmarkt er nu beter voor staat. Er zijn een aantal lessen die we getrokken hebben uit de roerige financiële crisis, zoals snelle interventie door centrale banken, waardoor er meer liquiditeit is. Banken stellen zich nu voorzichtiger op, maar niet-bancaire kredietverstrekkers (nu nadrukkelijker aanwezig) zijn bereid meer risico te nemen. Uiteindelijk blijven woningen een gunstige beleggingscategorie dankzij de sterke langetermijnfundamenten van de sector.

Bron: VastgoedJournaal