Flexwoningen: alles op alles om woningbouw op gang te houden

Flexwoningen bouwen is volgens De Jonge de snelste manier om het aantal woningen te vergroten. En de bouw moet nog sneller. Maar tegen welke kosten?

Het bouwen van flexwoningen is inmiddels een bekende maatregel die moet helpen om de woningnood op te lossen. Bekend omdat er veel over te doen is. Meer en meer omdat de bouw van deze woningen toch niet eenvoudig blijkt. Hoe kan de realisatie van deze woningen sneller? Welke vastgoedpartijen kunnen daarbij helpen? En zijn flexwoningen, met alle obstakels, de juiste oplossing voor de woningmarkt?

Maatregelen om realisatie flexwoningen te versnellen

Minister Hugo de Jonge noemt de bouw van flexwoningen ‘de snelste wijze om het aantal woningen te vergroten’. Dit staat in zijn Kamerbrief over voortgang programma Versnelling Tijdelijke Huisvesting, gepubliceerd op de site van de Rijksoverheid. De inzet is om tot 2024 37.500 flexwoningen te bouwen. 

In 2022 zijn er slechts 3400 flexwoningen gerealiseerd. Dit jaar is de verwachte realisatie 12.000 modulaire/verplaatsbare woningen en tijdelijke transformatiewoningen.

De bouw van flexwoningen gaat dus nog niet snel genoeg. Er is snel meer woonruimte nodig voor mensen die met spoed een dak boven hun hoofd nodig hebben. Daarom presenteert De Jonge zes maatregelen om de realisatie van deze woningen te versnellen.

• Bestuurlijke afspraken. 

De overheid maakt afspraken met gemeenten voor de realisatie van flexwoningen. Met de regio Utrecht is een realisatieovereenkomst voor 1500 woningen gesloten. Met metropool Amsterdam voor 5.000 woningen.

• Financiële herplaatsingsgarantie.

Gemeenten en corporaties hebben de inspanningsverplichting de flexwoning na de exploitatietermijn op een nieuwe locatie te plaatsen. Lukt dit niet, dan is er in totaal 200 miljoen euro beschikbaar om gemeenten en investeerders deels te compenseren.

• Fysieke herplaatsingsgarantie.
  Gemeenten onderzoeken of zij locaties langere tijd kunnen vrijhouden voor flexwoningen. Hiervoor is 88 miljoen euro beschikbaar.
• Financiële ondersteuning van 400 miljoen. 

Het kabinet heeft in de Voorjaarsnota 2023 ruim 300 miljoen euro extra vrijgemaakt om flexwoningen meerjarig te kunnen ondersteunen. Deze nieuwe stimuleringsregeling is een vervolg op de stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen uit 2022. Daar was 100 miljoen euro voor beschikbaar gesteld. Met deze regeling kunnen gemeenten een bijdrage vragen voor de onrendabele top in hun project.

Daarnaast neemt De Jonge nog twee maatregelen. Deze wijken af van de meer gebruikelijke maatregelen zoals hierboven. Dat zijn:

• De inkoop van 2.000 flexwoningen door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).
• Innovatief inkooptraject door Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties.

Alles weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed

Inkoop woningen zonder locatie blijkt weerbarstig in de praktijk

Het RVB heeft 2.016 flexwoningen ingekocht. De Jonge noemt in zijn Kamerbrief meerdere redenen voor deze unieke stap:

• Het verhogen van de productiecapaciteit bij bouwers;
• Hen zekerheid over afname geven;
• Het doorbreken van de traditionele projectvolgorde van planvorming, besluitvorming, vergunningverlening, en dan pas bestellen.

Het idee is om parallel bouwlocaties voor de ingekochte woningen te zoeken en later de juiste match maken. En hier gaat het mis. De praktijk laat zien dat de bestelde woningen niet altijd goed bij de beschikbare locaties passen. Voor de snelheid zijn keuzes in het ontwerp gemaakt. Deze keuzes blijken niet altijd volledig bij de lokale wensen te passen. Het gevolg is dat de woningen nu tijdelijk worden opgeslagen bij de leverancier of op een door het RVB ingerichte distributielocatie. De kosten van deze locaties worden gedekt uit de beschikbare middelen voor de fysieke herplaatsingsgarantie van de flexwoningen.

Aankooptraject Aedes ingericht na lessen van RVB traject

Aedes sluit raamovereenkomsten met bouwers voor 8.000 woningen. Dit traject is ingericht en aangepast na de ervaringen van het RVB met de inkoop van woningen zonder locatie.

Aedes selecteert de producenten. Vervolgens kopen de woningcorporaties de flexwoningen in en die verzorgen de plaatsing en verhuur. Zo wil De Jonge de inkoop door corporaties versnellen, terwijl er nog wel locatiespecifieke keuzes kunnen worden gemaakt. Op 13 april van dit jaar heeft Aedes met 36 bouwbedrijven raamovereenkomsten gesloten om flexwoningen te leveren aan de woningcorporaties. Het zou moeten gaan om 8.000 woningen in het eerste jaar en 10.000 per jaar in de twee opvolgende jaren.

Flexibele schil voor de woningmarkt

Met de bouw van flexwoningen wordt een zogenaamde ‘flexibele schil’ aan het bestaande, reguliere woningaanbod toegevoegd. Net als bij het reguliere aanbod, vraagt de flexibele schil om duurzame woningen van hoge kwaliteit.

Met name woningcorporaties zetten in op flexwoningen die voldoen aan het Bouwbesluit Nieuwbouw. Volgens De Jonge hebben de woningen die met het Bouwbesluit Tijdelijke Bouw worden gebouwd zeker ook bestaansrecht. Maar hij vindt de ontwikkeling richting hoge kwaliteit positief omdat dit een goed werkende flexibele schil in de woningmarkt vormt.

Bij flexwoningen gaat het dus steeds meer om permanente kwaliteit op tijdelijke locaties. Of hiermee de toch al niet-sluitende businesscase van flexibele woningen mee geholpen is, is de vraag. De financiële tekorten komen vooral door de kosten van de verplaatsingen, onzekerheid over vervolglocaties en gestegen kosten en rentes.

Woningen op bestelling: kosten en baten nog wel in balans?

Industrieel, modulair en conceptueel bouwen is niet alleen meer voorbehouden aan flexwoningen. Het grootste verschil met de ontwikkeling van gewone woningbouw is vooral nog de financiële onzekerheid door het tijdelijke karakter en de locatie. Daarnaast is het imago van flexwoningen niet positief. Zij stuiten op veel bezwaren van omwonenden. Dit kwam aan de orde in het Annexum blog ‘Staat flexibiliteit de flexwoning in de weg’. Duidelijk werd dat flexwoningen vooral een goed voorbeeldproject nodig hebben.
Zo’n project lijkt voorlopig nog niet in zicht. De maatschappelijke problematiek komt in de Kamerbrief niet aan de orde. De Jonge richt zich op het proces en de locaties. Hij gaat ervan uit dat alle gemeenten de nood inzien. En dat er nog dit jaar een goede match tussen locaties en woningen ontstaat. Maar langzamerhand ontstaat het beeld dat de inspanningen voor flexwoningen wel erg groot zijn. En dat het niet eenvoudig neerkomt op woningen bestellen en ergens neerzetten.