Woningmarkt voelt pijn van té vrije markt en teveel regulering

Overbieden op koopwoningen, torenhoge huurprijzen in de vrije sector én een forse woningnood. Een betaalbare woning voor iedereen raakt meer en meer uit zicht. Terugkijken lost de problemen niet direct op. Maar inzicht in de consequenties van beleid kan wel een les voor de politieke toekomst zijn.

Enorme kloof tussen sociale huur en eigen woning

In 2015 lag de inkomensgrens voor een sociale huurwoning op € 34.229 per jaar. Met dit inkomen kon een huishouden een woning kopen voor iets meer dan € 155.000. In de afgelopen jaren is hier een grote scheefgroei ontstaan. Dit concludeert Colliers in hun rapportage ‘De Nederlandse Woningmarkt, oktober 2021’.

De inkomensgrens voor een sociale huurwoning ligt nu iets boven de € 40.000. Maar de woning die in 2015 nog anderhalve ton kostte, kost nu ongeveer € 270.000. Dit bedrag is niet financierbaar voor huishoudens met een inkomen rond de 40.000 euro per jaar. Zij komen niet veel verder dan € 185.000.

De hervormingen uit de periode tussen 2009 en 2014 zijn volgens Colliers de belangrijkste oorzaak van de groeiende kloof. De vrije huursector was niet klaar om de extra woningvraag op te vangen. In 2014 vormde de vrije sector 6% van de woningvoorraad. Nu is dit met 9% ongeveer 200.000 woningen meer en nog steeds veel te weinig.

Inmiddels is er door het beperkte aanbod en de grote vraag in oververhitte gebieden nauwelijks nog een middensegment. De huishoudens die tussen wal en schip vallen, zoeken vooral in deze sector tot 1100 euro huur per maand.

De woningmarkt werd letterlijk vermarkt

Niet alleen Colliers is duidelijk over de oorzaken van de huidige situatie op de woningmarkt. Ook andere analisten, criticasters en columnisten wijzen naar de hervormingen uit de periode tussen 2009 en 2014. En dan vooral naar het beleid van VVD minister Stef Blok. Hij was minister zonder portefeuille voor Wonen en Rijksdienst in het kabinet Rutte-Asscher van 5 november 2012 tot 27 januari 2017 (Rijksoverheid).

Volgens Sargasso deed deze minister er alles aan om de huurmarkt interessant te maken voor investeerders. Ook Trouw typeert het beleid van minister Blok als ‘marktgericht’. De sociale woningbouw werd gezien als een uitwas van de verzorgingsstaat, er moest zo weinig mogelijk van overblijven.

Volgens minister Blok zouden corporaties een deel van hun sociale huurwoningen verkopen of naar de vrije sector overbrengen. Simpelweg omdat ze genoeg woonpunten hebben voor verhuur in deze sector. Deze huizen zouden dan beschikbaar komen voor huishoudens die werden getroffen door de nieuwe regels. Maar het tegendeel gebeurde.

Corporaties houden nog steeds hun bezit vast door de lange wachtlijsten voor een sociale woning. Dit is weer het gevolg van een groot aantal scheefwoners: bewoners die niet door kunnen stromen naar de te kleine vrije sector.

De kop in het Financieele Dagblad in oktober 2017 kon niet duidelijker. Minister Blok was er trots op dat hij een heel ministerie (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu) had weten op te heffen. Trouw herinnert ons aan zijn uitspraak “de woningmarkt is gefikst” uit 2017. De markt zou voortaan zorgen voor een voldoende aanbod van woningen.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

De woningmarkt is niet gefikst

De huidige stand van zaken op de woningmarkt bewijst het tegendeel. Er is inmiddels een tekort van 330.000 woningen. Daarnaast is er een sterk groeiende vermogenskloof tussen woningbezitters en huurders.

Sinds de financiële crisis in 2008 blijkt er jaarlijks te weinig gebouwd. Grondprijzen werden te hoog, de regelgeving te ingewikkeld en particuliere beleggers bouwden vooral voor hoge inkomens. En door de verhuurdersheffing bouwden corporaties de helft minder woningen dan voor invoering van de heffing.

Daarnaast zijn de huurprijzen in de vrije sector buitensporig gestegen, door de grote vraag naar huurwoningen. Ten slotte zette de stikstof-uitspraak van de Hoge Raad in 2019 de bouwsector op slot.

Landelijke regie is wat anders dan regulering

De strekking van de analyses is gelijk. De woningmarkt ontbeert de jarenlange afwezigheid van sturing en regie op landelijke schaal. De Rijksoverheid moet weer de regie pakken om de problemen op te lossen. De woningmarkt is te belangrijk om aan de vrije markt over te laten.

Tegelijkertijd is duidelijk dat bijeffecten van extra regulering de situatie op de woningmarkt verergeren. Voorbeelden zijn het vrijstellen van starters van overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming. Dit kwam ook uitgebreid aan de orde in het Annexum artikel ‘Regulering woningmarkt maakt woningen niet minder schaars’.

Alleen met meer woningen en een minder hoge vraag komt de woningmarkt in balans. De grootste politieke partijen zijn het eens dat er meer woningen moeten worden gebouwd. Trouw prijst de regierol van minister Ollongren om alle partijen weer achter een gezamenlijke bouwopgave te krijgen.

Laat de overheid zich bezighouden met de toekomstige beschikbaarheid van grond voor woningbouw. Dan kan een hoop regulering overboord, en kunnen marktpartijen de taken uitvoeren die de woningmarkt hard nodig heeft.