Aantal leegstaande winkels sinds jaren niet zo laag

Wat zegt de laagste winkelleegstand sinds tien jaar over de retailmarkt?

De winkelleegstand is het laagst sinds tien jaar, berichtte onderzoeksbureau Locatus onlangs. Dit lijkt misschien verrassend na de coronapandemie en de stijgende inflatie. Of toch niet? Er zijn diverse verklaringen voor het lage aantal leegstaande winkels, en deze lopen zeer uiteen. Dat typeert de dynamiek op de winkelmarkt op dit moment. En kan interessant zijn voor de belegger.

Daling aantal leegstaande winkels en vierkante meters

Volgens Locatus was de winkelleegstand in 2022 het laagst sinds tien jaar. Dit meldt onder andere BNR.
De winkelleegstand nam af met ruim 1700 panden. Van 14.482 lege winkels aan het begin van 2022 tot 12.722 panden aan het einde van het jaar. Dat brengt de leegstand op 6%, gelijk aan het niveau van begin 2011.
In totaal kwamen er 4900 nieuwe winkelpanden bij in 2022. Tegelijk kregen ongeveer 8600 panden een andere functie. Daardoor nam het aantal retailpanden per saldo af met 3700 in 2022. Van bijna 216.000 naar ongeveer 212.000 panden.
Stadszaken noemt, naast de daling van het aantal winkelpanden, ook de daling van het aantal winkelmeters. Locatus berekende dat begin 2022 6,6% van de winkelmeters leeg stond. Aan het eind van het jaar was dit gedaald naar 5,4% van de meters. 500.000 vierkante winkelmeter verdween of kreeg een andere functie.

Transformatie van winkels belangrijkste oorzaak voor daling leegstand

De transformatie van winkels naar een andere functie is volgens Locatus de belangrijkste oorzaak van de daling van de winkelleegstand. Andere oorzaken zijn de sloop, en het samenvoegen van winkels, bijvoorbeeld voor uitbreiding van een supermarkt.
De cijfers wijzen erop dat vooral grotere winkelpanden uit de leegstand verdwenen. Volgens Gertjan Slob, directeur van Locatus, komt dat doordat grotere panden over het algemeen makkelijker te transformeren zijn.
Het merendeel van de 8600 getransformeerde winkelpanden is omgebouwd tot woningen schrijft De Telegraaf. Aan Vastgoedmarkt licht Slob toe dat de waardevermindering van de winkelpanden een belangrijke stimulans voor transformatie was. Maar ook de rol van de gemeenten speelt hierin mee.
Gemeenten werken actief mee aan transformatie. Zij maken het de eigenaren die een pand willen ombouwen steeds makkelijker. Zo worden bijvoorbeeld bestemmingsplannen makkelijker aangepast. En zijn er steeds meer subsidies voor transformatie beschikbaar.

Voldoende panden, maar lastige business case

Volgens Slob zijn er nog voldoende winkelpanden die zich lenen voor transformatie. Dat kan door het bestaande pand een nieuwe functie te geven. En door sloop en nieuwbouw. De grootste transformatiekansen liggen volgens Slob aan de randen van winkelgebieden. Zo worden winkelgebieden compacter, wat in lijn ligt met het beleid van veel gemeenten.
Maar Slob wijst er ook op dat de business case voor transformatie niet eenvoudiger wordt. Ook winkeltransformaties hebben te maken met duurdere bouwmaterialen en schaarste aan personeel. Een bijkomende factor is de woningmarkt. Nu deze wat afzwakt, is het ombouwen van een winkel naar een woning niet langer zomaar lucratief.

Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed 

Indicaties voor gunstiger winkelklimaat

Naast de winkeltransformaties en het samenvoegen van panden wordt de winkelleegstand nog door iets anders beïnvloed. Vastgoedmarkt stelt Slob de cruciale vraag of de daling van de winkelmeters en winkelpanden wijst op een gunstiger winkelklimaat.
Volgens Slob is de verminderde leegstand zeker een positieve indicator voor het winkelklimaat, maar niet de enige. Slob spreekt van een kip-ei verhaal en de schaarstewet.
Met de toenemende leegstand daalde de waarde van de winkelpanden. Daardoor konden winkelpanden omgebouwd worden tot bijvoorbeeld woningen. Daarmee daalde het winkelaanbod. En bij een schaarser aanbod herstellen de prijzen zich.
Daarnaast ziet Slob ontwikkelingen in verschillende branches die duiden op herstel van de retail. Tussen 2005 en 2010, tijdens de opkomende e-commerce, kregen de boeken-, speelgoed- en elektronicabranches de eerste klappen. De afname van het aantal winkels in deze branches gaat de afgelopen drie jaar steeds minder snel. Het aantal speelgoedwinkels nam vorig jaar zelfs iets toe.
Door de huidige inflatie en voorgaande coronajaren vindt Slob het lastig voorspellingen te doen. Maar hij verwacht dat het online-model in enkele branches de grenzen heeft bereikt. Er ontstaat een nieuw evenwicht. Er zal niet minder online gekocht worden, maar ook niet meer. Mensen willen een deel van hun aankopen toch in een fysieke winkel doen. En het veranderde retourbeleid van veel webshops speelt ook een rol. Klanten moeten steeds vaker betalen om hun bestelde artikelen te retourneren. In de winkel kan dat kosteloos.

Minder winkels en minder leegstand: kansen voor beleggers

Slob verwacht dat de winkelleegstand nog iets zal afnemen, maar daar zit een grens aan. In een gezonde markt staat zo’n 4 tot 5 procent van de panden leeg. Volgens Slob is ook de bodem van de waardedaling van winkels in zicht.
Het moment dat de bodem in zicht is, is interessant voor vastgoedbeleggers om te beleggen in winkels. Beleggers die dit goed in de gaten houden, kunnen op bepaalde plekken relatief goedkoop winkelpanden kopen. In de middelgrote steden zijn de prijzen sneller gedaald dan in de grote steden als Amsterdam en Utrecht. Vooral in de middelgrote steden is er vooruitzicht op waardevermeerdering. Slob verwacht dat de komende drie jaar hier de kansen voor beleggers liggen.