Transformatie winkels verbetert leefbaarheid in binnensteden

Binnenstad Utrecht

Leegstaande winkelpanden zetten de leefbaarheid van de binnenstad en het dorpscentrum onder druk. ABN AMRO diept deze problematiek uit in een speciale publicatie. Zij geeft antwoord op vragen als: wat zijn de drijfveren en beperkingen voor winkeltransformatie? Welke partijen kunnen winkeltransformatie stimuleren? En wat betekent dit voor de toekomst?

Winkelleegstand door overaanbod en online winkelen

Sinds de jaren negentig steeg het aantal winkels sterk. Hierdoor ontstond een overaanbod. Dit is een belangrijke oorzaak voor de huidige winkelleegstand. ABN AMRO concludeert dit in haar publicatie ‘Leefbaarheid binnensteden wint bij transformatie winkels’ van juni 2022.

In de jaren negentig streefden veel gemeenten naar een zelfvoorzienend winkelaanbod voor hun inwoners. Zij vergaten daarbij de concurrentie van het aanbod in omliggende gemeenten. Dit beleid leidde in veel gevallen tot een overaanbod van winkelcentra.

Een tweede belangrijke oorzaak van de winkelleegstand is de groei van online aankopen. Tussen 2015 en 2021 verdrievoudigden de online-uitgaven aan consumentenproducten. Zeker tijdens de coronapandemie kreeg online winkelen een boost.

Winkelleegstand had nog hoger kunnen zijn

Het overaanbod en de toename van e-commerce veroorzaakt een hoge winkelleegstand. Sinds 2015 schommelt deze tussen de 6,5 en 7 procent. In 2005 lag deze nog op 4,1 procent. Vooral tussen 2010 en 2015 steeg deze sterk, van 4,6 procent naar 6,7 procent.

Ook in vergelijking met andere vastgoedtypen is de leegstand in retailvastgoed hoog. Bij woningen is de leegstand in grote steden 4 procent en daarbuiten 1,8 procent. In het logistiek en industrieel vastgoed ligt deze rond de 2,5 en 2,4 procent. Dit blijkt onder andere uit data van vastgoedadviseurs MVGM en JLL.

Door de daling van het aantal verkooppunten is de winkelleegstand niet naar dubbele cijfers opgelopen. In 2015 had Nederland zo’n 231.000 verkooppunten. Dit aantal is sindsdien met bijna 7 procent gedaald naar 215.000 in april 2022. De sterkste daling was in 2019. Dit blijft uit cijfers van retaildataspecialist Locatus.

Winkelleegstand vraagt om oplossing

Winkelleegstand is niet alleen nadelig voor de leefbaarheid van binnensteden en stadscentra. Ook eigenaren van winkelvastgoed merken de effecten van de leegstand. De jaarlijkse prijsdaling lag sinds 2012 lang tussen de 0 en 2 procent. Een jaar na het begin van de coronapandemie bedroeg de daling al zo’n 6 procent (jaar op jaar). Begin 2022 ligt de gemiddelde huurprijs zo’n 19 procent lager dan in 2012.

Zolang de leegstand op het huidige hoge niveau blijft, is de kans groot dat de huurprijzen van winkels blijven dalen. Of anders gezegd: om de huren op peil te houden, is een versnelling van de daling in het aantal winkelpanden nodig.

Transformatie van retail naar een bestemming waar meer vraag naar is, is een interessante oplossing. Vooral omdat het de duurdere, moeilijker uitvoerbare en minder duurzame optie van sloop en nieuwbouw voorkomt.

Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed 

Wat drijft de belegger om te investeren in transformatie?

De redenen voor winkeleigenaren om te investeren in winkeltransformatie lopen uiteen. Er zijn eigenaren die met leegstand te maken hebben en dus geen rendement meer maken. Andere eigenaren zien hun rendement dalen door de daling van de huren. En er zijn eigenaren die het belang van een aantrekkelijk winkelgebied inzien. ABN AMRO noemt drie drijfveren voor winkeltransformatie:

  1. Rendement behalen of behouden.
  2. Rendement verhogen.
  3. Maatschappelijke bijdrage leveren.

Ondanks dat transformatie sloop en nieuwbouw voorkomt, kost het beleggers nog steeds geld. En transformatie leidt niet altijd direct tot meer rendement. Maar naast de hoogte van het rendement is ook rendementszekerheid van belang voor beleggers. Deze is bijvoorbeeld bij woningen relatief hoog.

Beleggers en ontwikkelaars kijken verschillend naar winkeltransformatie

Niet voor iedere vastgoedbelegger is transformatie even vanzelfsprekend.

Uit cijfers van het kadaster blijkt dat bij zo’n 70 procent van de winkels de eigenaar één winkel in eigendom heeft. Dit type ondernemer of belegger heeft vaak beperkte vastgoedkennis. Bij winkeltransformatie gaat het onder andere om ontwerpen, bestemmingsverandering en bouwlogistiek. Voor hen is dit vaak een (te) intensief proces.

De grote institutionele beleggers kunnen vaak een stevige zet geven aan het transformeren van winkels. Ook door hun maatschappelijke rol. Maar zij richten zich vooral op de top-5, top-15 of top-25 steden in Nederland. En als zij tot transformatie overgaan, gaat het vooral om grote retailobjecten of gehele winkelcentra.

De particuliere vastgoedbeleggers zijn in opkomst. Zij hebben veel in vastgoed geïnvesteerd in de steden waar institutionele beleggers zich terug hebben getrokken. Zij zijn wel op zoek naar transformatiepotentie. Maar wanneer zij relatief gunstig aankopen, houden ze soms toch langer vast aan de winkelfunctie. Zo kopen zij tijd om de transformatie zo succesvol mogelijk te laten verlopen. De mogelijk tijdelijke lagere huurprijs nemen ze dan voor lief.

Tot slot de ontwikkelaars. Deze kopers zijn vooral op zoek naar de transformatiepotentie van bestaand winkelvastgoed. Zij zijn vaak het beste toegerust om succesvol winkels te transformeren. Zij hebben meestal de financiële slagkracht, lokale binding en juiste opzet van de organisatie.

Gemeente is ‘key’ voor succesvolle transformatie en levendige centra

De tijd van het centrum als monofunctionele winkellocatie is voorbij. Het centrum van de toekomst biedt een sterke menging van functies. De mix van wonen, winkelen, werken en vermaak houden een centrum leefbaar. Het geeft reuring op elk moment van de dag. Door de dalende huurprijzen van winkels wordt dit beeld steeds meer haalbaar.

Maar dit is in sterke mate afhankelijk van de gemeente. Of zij het belang van mixed-use centra inziet. En hier haar aanpak op afstemt. Dat kan uiteenlopen van experimenteren met de regels en bestemmingsplannen tot het beschikbaar stellen van subsidies voor transformaties. Als zij dan samenwerkt met beleggers en ontwikkelaars met een lokale binding, behoudt het centrum zijn functie als het levendige hart van een wijk, dorp of stad.


Gerelateerde artikelen