Woningen, retail, kantoren: waar liggen de kansen voor vastgoedbeleggers?

In deze aflevering van Vastgoedmarkt Corona Talks bespreekt Huib Boissevain (CEO Annexum) de impact van corona op zijn eigen business en de vastgoedsector in zijn geheel. Ook analyseert hij waar de kansen liggen voor beleggers in de verschillende vastgoedsegmenten. 

Deze Corona Talks liever bekijken of luisteren?
Bekijk het gesprek tussen Servaas van der Laan, hoofdredacteur van Vastgoedmarkt, met Huib Boissevain in deze video.

De coronacrisis houdt nu ruim een half jaar aan. Hoe heb jij de afgelopen maanden beleefd?

‘In het begin was het natuurlijk heel erg wennen. Gewoon in een klap van kantoor naar huis. Ik moet eerlijk zeggen dat ik het eigenlijk wel lekker vond. Mijn huis is comfortabel genoeg, dus ik heb niet de problemen die veel van mijn medewerkers hebben, dus ik vond het eigenlijk niet zo erg om naar huis te gaan. Inmiddels zijn we gefaseerd bij Annexum weer terug naar kantoor gegaan tot en met bijna helemaal zonder aanpassingen, maar na de laatste persconferenties hebben we dat weer iets terug geschaald. Nu zit 40 procent van de mensen hier dagelijks op kantoor.’

Wat was het eerste dat je deed toen de coronacrisis uitbrak?

‘Het eerste was kijken hoe we de organisatie aan de gang konden houden. We zijn iets eerder in lockdown gegaan dan de rest van Nederland. Dat betekent dat we nog makkelijk laptops konden kopen voor diegenen die dat nodig hadden. We hebben toen meteen bekeken wat de gevolgen zullen zijn van corona; we hebben per huurcontract ingeschat wat het mogelijke verlies aan huur zou kunnen zijn. Op basis daarvan hebben we gekeken wat naar de gevolgen voor Annexum. Dat leidde er overigens toe dat we heel snel tot de conclusie kwamen dat voor een fondsenbouwer die heel veel supermarkten, woningen en zorgvastgoed heeft, er niet zo vreselijk veel consequenties zijn. We hebben wat automatiseringsprojecten afgeschaald en dat is het eigenlijk.’

Jullie zitten natuurlijk goed in de supermarktfondsen. Die gaan als een trein, nog steeds, toch?

‘Ja, we hebben nu twee kwartalen coronacrisis achter de rug. Als ik nu kijk naar onze huurinkomsten, naar het betaalgedrag van klanten, dan hebben we in de horeca een paar betalingsregelingen afgesloten, waar mensen een kwart van de huur inruilen voor verlenging van het huurcontract. Maar als ik verder kijk, dan is eigenlijk de achterstand qua betalingen net zo groot als die in 2019 was. Dus het is heel apart. Het lijkt erop dat ook in de non-food retail, waar wij ook best wel het nodige hebben, er veel beter betaald wordt dan de meeste mensen denken.’

De verhalen zijn dat in de non-food retail een enorme crisis gaande is. Veel retailers kunnen moeilijk rondkomen, moeilijk de huur betalen. Daar merk jij weinig van, heb je daar een verklaring voor?

‘Er werd door Ernst Kuipers (voorzitter van de Raad van Bestuur van het Erasmus MC, red.) een paar dagen geleden gesproken over een tsunami in de zorg. Ik denk dat er een tsunami aan faillissementen gaat komen en dat we nu in de fase vlak voor de tsunami zitten. Dan is het altijd heel stil op het strand, wordt het strand veel breder. En dan ineens komt er een enorme golf. Ik denk dat we dat ook in de retail zullen gaan zien.’

‘Ik denk dat er een tsunami aan faillissementen gaat komen en dat we nu in de fase vlak voor de tsunami zitten’

‘Het positieve is wel dat er natuurlijk een heleboel regelingen zijn. Er is best serieus gesubsidieerd vanuit de overheid. En het tweede is dat er nog nooit zoveel aandacht is geweest voor betalen van huur. In april en mei is er op allerlei niveaus overlegd over hoe de retailers huur zouden gaan betalen. Daar hoor je normaal gesproken nooit iets over. Iedereen ging er eigenlijk vanuit dat er heel veel problemen zouden komen bij het betalen van huur.  Maar waarschijnlijk omdat die aandacht er is voor die problemen en omdat er natuurlijk steun van de overheid is, zijn retailers op dit moment goed in staat om de huur te betalen.’

Ja. Op dit moment, zeg je. Tegelijkertijd verwacht jij ook wel een reeks van faillissementen. Hoe bereid je je daarop voor met Annexum?

‘Dat is vreselijk moeilijk om je daarop voor te bereiden. Kijk, een keten gaat failliet of een keten gaat niet failliet. Als de ene keten failliet gaat,  dan gaan waarschijnlijk zijn concurrenten erop vooruit. Dus, dat is heel ingewikkeld om te voorspellen. Het heeft ook geen zin om te kijken naar de balans van de retailer, want ik heb in een ander dossier jaren geleden ontdekt dat banken het liefst diegene failliet laat gaan waar de banken zelf de minste schade door krijgen. En dat is de retailer die het beste gefinancierd is, die het minste risico heeft genomen. Die gaat dan failliet. Dus het is echt niet te voorspellen wie dat gaat treffen, maar dat er, als de regelingen teruggedraaid worden of afgeschaald worden, dat er dan het nodige gaat komen, dat lijkt me wel zeker.’

Wat betekent dat voor de fondsen van Annexum, verwacht jij?

‘Bij ons valt het wel mee. Wij hebben veelal retail rond supermarkten. Veel daarvan zijn dagwinkels. Nou, bij dagwinkels gaat het eigenlijk ook wel goed. Dat lijkt op supermarkten. Wij hebben niet zo heel veel A1-winkelstraten. Die waren al veel te duur in mijn ogen. De huren waren veel te hoog, maar de rendementen veel te laag. Maar kennelijk is er een groep beleggers die daar vol vertrouwen in heeft. Nou, ik ben heel benieuwd en ook best wel bevreesd dat het daar helemaal mis zou kunnen gaan. ‘

‘Voor Annexum is die schade zeer beperkt. Wij zijn op dit moment heel erg actief, zowel aan de verkoopkant als aan de koopkant. We zijn een deel van onze kantorenportefeuille aan het verkopen. Niet omdat ik denk dat het nou een goed moment is om kantoren te verkopen. Maar meer omdat wij een portefeuille hebben die we al lange tijd in bezit hebben en waarin je gewoon van tijd tot tijd in moet investeren. Dat is in de praktijk met particulieren best een lastig iets, want een deel wil wel en een deel wil niet. En dan moet je klanten met elkaar gaan laten handelen en dan doe je het als beheerder altijd fout. Dus daar beginnen we niet aan. Dus we zijn nu onze kantorenportefeuille aan het verkopen. Dat gaat hartstikke goed. Op dit moment lopen er acht verkooptransacties naast elkaar en zijn er nog een aantal panden die we willen verkopen en ook daar is goede belangstelling voor. En tegelijkertijd zien we dat de tijden van voor de kredietcrisis weer terug zijn, want zo snel als we nu het geld ophalen, heb ik het heel lang niet meer meegemaakt.’

Gaat dat zo hard?

‘Ja, een van onze supermarktfondsen hebben we een paar weken geleden opengezet. Nou, daar had ik heel bewust vanwege corona heel voorzichtig gedaan. Nou, dat was een managementfout als ik zo eerlijk mag zijn. We hadden echt meteen het kanaal vol open moeten zetten, want we hadden na drie dagen 5 miljoen binnen en toen konden we alleen nog maar reserveren. Dat had te maken met het prospectus. En een week later hadden we nog 12 miljoen, dus dat betekent met 17 miljoen eigen vermogen voor 34 miljoen beleggingen in supermarkten. Dat zijn er een stuk of tien. Die hadden we nog niet in de pijplijn zitten, dus we zijn heel hard aan het zoeken naar nieuwe beleggingen.’

Meer weten over beleggen in supermarktvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninsupermarkten

Hoe verklaar je die enorme interesse?

‘Mensen houden meer geld over. Mensen die vijf keer per jaar op vakantie gingen en hun geld in het buitenland uitgaven, houden het nu over. Dat hoor je ook van de banken, dat spaargelden enorm zijn toegenomen. Maar belangrijker is denk ik, voor de wat grotere beleggers dat de banken nu begonnen zijn met negatieve renterekening op spaargelden. Dat is iets waar Nederlanders een enorme hekel aan hebben; dat hun eigen geld op de rekening van de bank staat en dat ze daarvoor moeten betalen. Bij 0 procent vond niemand dat een probleem, maar bij -0,1 moet dat geld zo snel mogelijk weg bij de bank. Dus daar profiteren wij best wel goed van.’

‘Naast de supermarktfondsen hebben wij net een aantal woningmarktfondsen gestart, nou daar gebeurt hetzelfde. Daar krijgen we ook best serieuze bedragen binnen. Daar is de concurrentie best hevig nog steeds aan de beleggingenkant. Niet alleen de woningkoper zelf, hè, de particulier, maar ook beleggers zijn nog steeds druk aan het kopen. We zijn op dit moment met vier acquisities concreet bezig en op zoek naar meer.

Dus voor vermogenden Nederlanders met veel spaargeld op de bank is die negatieve rente toch een psychologische grens om hun geld dan maar in een indirect vastgoedfonds te beleggen.

‘Ja, en zelf Klaas Knot (president van de Nederlandsche Bank, red.) zegt tegenwoordig dat de rente nog lang laag gaat blijven. Dat is zo ongeveer de laatste Nederlander waarvan ik dacht dat die zo’n uitspraak zou doen. Als je dan kijkt naar de prijzen van vastgoed, dan valt het allemaal nog wel mee. Ondanks dat het heel hard is opgelopen.’

Tenzij je puur in A1-winkelvastgoed zit natuurlijk.

Ja, er zijn wel sectoren waar ik wat voorzichtiger zou zijn. En dat is er één van. Je moet sowieso voorzichtig zijn, want het is natuurlijk een hele onvoorspelbare situatie waarin we zitten. Iedereen hoopt dat dat vaccin er volgende maand komt en dat we dan begin april overal ervan af zijn. Nou, dat lijkt mij optimistisch. De onzekerheid blijft nog wel eventjes, dat is nooit goed voor beleggers. Maar desondanks blijft vastgoed wel een hele solide belegging.

Jullie zijn zoals je zelf ook al zei flink kantoren aan het verkopen. Dat heeft niets te maken met de mogelijke impact op kantorenvastgoed door de thuiswerktrend?

‘Nee, helemaal niet zelfs. Premier Mark Rutte laat wat ruimte in de regels over om op kantoor te werken en die heb ik gebruikt. Dus wij zitten niet allemaal thuis, omdat ons werk echt beter gaat als we met elkaar kunnen overleggen en bij elkaar in de buurt zijn. Natuurlijk is hier gewoon een coronaregime op kantoor, dus anderhalve meter afstand houden en eenrichtingsverkeer. Dat soort dingen doen we, maar ik weet wel dat mijn medewerkers ontzettend blij zijn dat ze niet thuis hoeven te werken. Dat iedereen blijft thuiswerken, heb ik mijn twijfels over. Ik denk zelfs dat er een nieuwe kantorenmarkt gaat ontstaan. En dat is namelijk kantoren dicht in de buurt van de woning.’

‘Als je op een driekamerflatje zit met twee kinderen en je moet beide thuis werken, dat is niet zo plezierig. Als je dan op loopafstand een kantoortje hebt waar het internet veilig is en waar je een mooie werkplek hebt en waar je ook nog wat andere mensen ontmoet, dan denk ik dat daar enorme behoefte aan is. We zijn begonnen om daar de eerste pilots te doen met een soort abonnementsstructuur die vergelijkbaar is met fitnesscentra waar je voor een laag bedrag per maand recht hebt op het gebruiken werkplekken.’

Dat was voorheen vooral iets voor zzp’ers, maar dat wordt nu ook steeds meer voor reguliere werknemers interessant?

‘Ja. Ik denk dat het ook voor reguliere werknemers wordt. Dat stelt wel wat extra eisen, want de zzp’er gaat vrolijk in de Starbucks zitten en klapt zijn laptop open en maakt zich geen zorgen over de beveiliging van de data die daar door de Starbucks heen gaat. Daar zullen advocaten en notarissen wat anders naar kijken, dus we zijn met een IT-partner bezig om te zorgen dat de beveiliging van de hele IT-infrastructuur zo is dat ook dat soort mensen zich comfortabel voelt in deze flexkantoren.’

Over kantoren als vastgoedsegment ben jij dus positief gestemd voor de toekomst. Hoe kijk je aan tegen de andere segmenten?

In de woningmarkt zien we natuurlijk wel dat als we wat vaker thuiszitten en minder vaak met z’n allen naar diezelfde plek toe rijden, je wat landelijker kunt gaan wonen. Nederland is niet zo groot, he. Als je Nederland vergelijkt met een grote internationale stad, dan zijn de reistijden hier heel erg kort. Je hoeft niet lang te reizen hier. Openbaar vervoer is goed. Dus ik denk dat we beter verspreid zullen gaan wonen. Tegelijkertijd denk ik dat de jeugd wederom terug wil komen naar Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, naar de grote steden. Maar ik zie wat meer kansen ook buiten de grote steden in de woningmarkt.

‘Ik vind dat er veel te weinig aandacht is voor de woonlasten van de consument’

Wat zijn de kansen voor beleggers?

Onze Nederlandse overheid blijft alleen maar domme dingen doen. Belasting verhogen in een markt waar meer geld naar toe moet, omdat er te weinig woningen zijn? Volgens mij kan de eerste huisvrouw met twee jaar MAVO begrijpen dat als je ergens geld weghaalt er dan niet meer product komt. In Den Haag hebben ze dat nog niet ontdekt. Dus dat is niet handig, vind ik. Ik vind dat er veel te weinig aandacht is voor de woonlasten van de consument. Als je kijkt hoe duur huren is ten opzichte van kopen, is de balans daar totaal weg. Ook als we geen tekort zouden hebben, denk ik dat de koopwoningen nog steeds fors omhoog zouden gaan in prijs, omdat het gewoon veel goedkoper is om in een koopwoning te wonen.’

‘Er zullen steeds meer financiers zijn die toch mee zullen bewegen in die trend en het mogelijk zullen maken. Daarom denk ik dat de koopprijzen in de woningmarkt over vijf jaar hoger zijn dan nu. Er kan tijdelijk een corona-effect zijn. Ik kom nu in mijn eigen omgeving best wel veel situaties tegen waarin mensen toch hun baan kwijtraken. Ja, die hebben natuurlijk even wat minder te besteden. Dus die zullen niet zo snel een groter huis kopen, maar als je even door de coronacrisis heen kijkt, zodra mensen weer een beetje perspectief hebben, dan gaan de woningprijzen weer heel hard omhoog.

Interesse in beleggen in woningen?
Bijvoorbeeld in ons Open Woningfonds. Lees meer via annexum.nl/beleggeninwoningen

Wat zijn je verwachtingen voor de retailsector?

‘Retail was natuurlijk al een glijdend vlak naar beneden. Corona zou wel eens de genadeklap kunnen zijn en het zou zomaar kunnen dat we eindelijk op een bodem komen. Sinds de kredietcrisis is het alleen maar slechter geworden in de retail en dat zal naar mijn mening versnellen. Je ziet in een heleboel sectoren dat de faillissementen achterblijven. Nou, ook in de retail. Daar komt een inhaalvraag. En je ziet dus ook al in heel veel kleinere winkelcentra dat men al bezig is om winkels in woningen te veranderen. Leegstand concentreren en dat stukje dan tegen de grond en daar dan appartementen maken is een hele verstandige route. Ik denk ook wel dat je economisch herstel mag verwachten. Voor retail betekent dat een genadeklap en dan positief naar de toekomst, denk ik.’

Verwacht jij dat dat, misschien ook hard gezegd, corona toch een sanering van de markt zal zijn?

‘Ja, absoluut. Dat wordt een sanering van de markt. Minder meters en retail meer geconcentreerd. Winkelen blijft wel de derde meest geliefde tijdsbesteding van Nederlanders. Dus dat gaat niet veranderen. Dat betekent dat de tijdsbesteding rond winkels niet veel minder worden. Het is niet zo dat alle winkels gaan verdwijnen. We moeten gewoon betere centra maken, waar het leuker is om naar toe te gaan. En dan blijven consumenten komen. Wij bekijken het vanuit de supermarkten. Nou, een stuk vlees in een envelop, dat zie ik voorlopig nog niet gebeuren eerlijk gezegd.’

Tot slot een persoonlijke voorspelling: wanneer zijn we van corona af?

‘Eind volgend jaar. Er helemaal vanaf zullen we nooit zijn. Dit blijft, dit wordt een soort griep. Maar eind volgend jaar is de grote economische impact van corona voorbij. Dan gaan we elkaar weer handen geven en omhelzen en knuffelen.

Bron: Vastgoedmarkt