Koop- en huurprijzen woningen: bewegen ze echt zo verschillend?

Na het uitkomen van het laatste kwartaalrapport van woningplatform Pararius verschenen vooral nieuwskoppen over verder dalende huurprijzen. Tegelijkertijd laten cijfers van het CBS zien dat de koopprijzen van woningen enorm stijgen. Op het eerste gezicht lijken er twee tegengestelde bewegingen gaande. Maar is dit ook echt zo? Of herstelt de huurwoningmarkt zich om weer in pas met koopwoningmarkt te gaan lopen?

Huurprijzen op expatmarkt dalen, maar al minder snel

Deze kop bevat kleine nuances, maar wel belangrijke. Veel nieuwskoppen berichten over verder dalende huurprijzen in de vrije sector. Dit is gebaseerd op de cijfers in de laatste kwartaalrapportage (Q2) van Pararius. De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector daalde in het tweede kwartaal van 2021 met 2 procent vergeleken met vorig jaar.

In het derde kwartaal vorig jaar signaleerde Pararius de eerste huurprijsdaling in zes jaar. In het blog “Expats schudden opnieuw de verhuurmarkt op” berichtte Annexum hier uitgebreid over.
Nu, negen maanden later, daalt de gemiddelde huurprijs nog steeds. Maar al een stuk minder snel: de daling van de huurprijzen lijkt af te vlakken. De procentuele daling ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder verliep als volgt:

• Q3 2020: -0,35%
• Q1 2021: -3,67%
• Q2 2021: -2,43%
• Q3 2021: -1,95%

De dalingen in de grote steden liggen hoger. Maar ook hier vlakt deze af. Dit verloopt wel langzamer, vooral in Amsterdam, de gemeente met de hoogste huurprijzen in Nederland. In het eerste kwartaal van dit jaar daalden de huurprijzen in de vrije sector in Rotterdam met 7,83% en Amsterdam met 7,43%. In het tweede kwartaal was dit -4,58% voor Rotterdam en -6,77% voor Amsterdam.

Tweedeling in de vrije sector markt

Pararius verhuurt vooral aan expats. Deze groep bleef weg door de coronapandemie. Dit effect is goed zichtbaar in de cijfers van Pararius. En verklaart ook de relatief sterke daling van de huurprijzen in de grote steden.

De expatmarkt trekt nu weer aan. Dit blijkt uit het toenemend aantal bezoekers van de Pararius website en de verdubbeling van informatie- en bezichtigingsaanvragen. Volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, heeft dit vooral te maken met het vaccinatiebeleid. En dit uit zich in een afvlakking van de daling van de huurprijzen van de Pararius woningen.

Het CBS berekende over het jaar 2020 zelfs een landelijke huurprijsstijging op de geliberaliseerde verhuurmarkt van gemiddeld 3%.

En de NVM constateert in het eerste kwartaal van dit jaar een stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter kale huur, vergeleken met het eerste kwartaal van 2020.

Daarbij merkt NVM wel op dat de prijzen niet overal stijgen: er is sprake van een tweedeling in de markt. Er zijn grote verschillen per stad en gemeente, en stedelijk en niet-stedelijk gebied.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Snelle stijging koopprijzen matigt

Tegelijkertijd laten cijfers van het CBS zien dat de koopprijzen van woningen enorm stijgen. De transactieprijzen van Nederlandse koopwoningen waren in het eerste kwartaal van 2021 gemiddeld 11,3 procent hoger dan een jaar eerder. Daarmee zijn de huizenprijzen in Nederland opnieuw harder gestegen dan het Europees gemiddelde van 6,1 procent.

Het NVM meldt dat in het tweede kwartaal van 2021 de gemiddelde transactieprijs uitkomt op 410.000 euro. Dit is een stijging op jaarbasis van bijna 20%. Het is duidelijk dat de coronacrisis niet tot de verwachte crash heeft geleid.

Maar net als bij de huurprijzen in de hoogste segmenten lijkt hier een grens bereikt. Volgens DNB en het CBS hangt de stijging van huizenprijzen vooral samen met de toegang van kopers tot steeds goedkopere financiering. Het gaat vooral om de hypotheekrenteaftrek, ruime leennormen en subsidie voor starters. Het is volgens DNB dus niet zozeer de woningnood of de schaarste op de markt die de huizenprijs opdrijft.

In lijn met de licht oplopende rentestanden op de kapitaalmarkt zal de hypotheekrente volgend jaar iets toenemen. Dat geldt ook voor de werkloosheid. Daarom verwacht DNB een afvlakking van de stijging van de koopprijzen. Zij gaat ervan uit dat dit jaar de gemiddelde koopprijs stijgt met 10 procent, in 2022 met 5,5 procent en in 2023 met 3,5 procent. Dit meldt Business Insider.

Huur of koop, het tekort blijft

De dip in de expatverhuurmarkt trok de gemiddelde huurprijs in de vrije sector naar beneden. Inmiddels lijkt deze markt zich te herstellen. In populaire expatsteden vlakt de daling af en gemiddeld stijgt de huurprijs in de Nederlandse vrije sector weer.

Ook de prijzen van koopwoningen blijven nog stijgen, is de verwachting. Al zal dit minder snel zijn dan in afgelopen jaren. Dus zo’n tegenstrijdig beeld lijkt er niet te zijn. Een vrije sector huurwoningmarkt die zich herstelt en een koopwoningmarkt die iets minder hard groeit. Uiteindelijk is er toch sprake van één woningmarkt, en blijft er voorlopig sprake van een woningtekort.