Supermarktvastgoed: de cijfers spreken voor zich
Onder beleggers en beleggingsadviseurs zijn de aandelen van supermarkten als Ahold/Albert Heijn een bekende en vaak geliefde categorie. Het is beleggen in een deel van de economie dat eigenlijk altijd doorgaat: de boodschappen en de (basis)behoeften van miljoenen huishoudens. Minder bekend is dat er nóg een interessante manier is om te beleggen in het succes van supermarkten: investeren in het vastgoed van de supermarkten.
Dit vastgoed betreft een relatief kleine deelmarkt met bijzondere kansen. Wie er in duikt, komt in Nederland al snel uit bij Huib Boissevain, CEO van Annexum, een vastgoedbeheerder die zich richt op particuliere beleggers. Hij en zijn beheerteam vertellen graag over de kansen van supermarktvastgoed. “Maar ik laat altijd eerst de cijfers spreken…”, aldus Boissevain met wie we de kansen voor 2019 bespreken.
Wat is volgens jou zo bijzonder aan supermarktvastgoed?
Boissevain: “De aantrekkelijkheid berust voor een belangrijk deel op de onderliggende business. Supermarkten zijn verbonden met de fundamenten van onze economie. Het gaat om de dagelijkse boodschappen, de maaltijden, het huishouden en de feestelijke momenten door het jaar heen. Dat is iets van alle tijden. En natuurlijk kent dat zijn verschuivingen, maar het is wel iets wat altijd doorloopt.”
Er zijn meer partijen die strijden om hun aandeel in die bestedingen. Nederlanders halen hun eten toch niet alleen bij supermarkten? “Zeker. Horeca, speciaalzaken en foodservices zijn ook belangrijke spelers. Maar in het krachtenspel zijn supermarkten echte winnaars. Steeds opnieuw. Supermarkten realiseren al jarenlang, ook in crisistijd, groei in omzet. Die groei zie ik aanhouden. Kijk bijvoorbeeld hoe supermarkten slim profiteren van buitenshuisconsumptie door horeca-elementen te integreren. En kijk hoe ze bijvoorbeeld met gemaksmaaltijden een deel van de horeca-omzet kunnen afsnoepen.
We hebben net weer nieuwe plannen van Albert Heijn in de kranten kunnen lezen, zoals ruimte voor keukens in de winkel, meer meters voor directe consumptie, het verder integreren van de bezorgservice in de fysieke winkel, en meer ruimte maken voor groenten en bakkerijproducten. Kortom, als bezitter van supermarktvastgoed heb je te maken met goede huurders. Partijen met wie het goed gaat. Bovendien zijn het huurders die zich lang aan locaties verbinden; een supermarkt die eenmaal een positie heeft in een lokale markt, zal die graag behouden. Het gaat dus om lange huurcontracten.”
Is de groei van onlineverkoop geen bedreiging voor de waarde van supermarktvastgoed?
“Die ontwikkeling is al even aan de gang. Maar we zien duidelijk dat online verkoop geen bedreiging vormt voor de omzet van supermarkten. Bij online gaat het voornamelijk om echte volume- en basisartikelen die mensen best thuis bezorgd willen hebben. Maar zelf ergens gaan kijken, kiezen, inspiratie opdoen en verse producten kopen, blijft toch echt de basis. Het aanbieden van beleving blijft daarbij de grote trekker. Supermarkten slagen er juist in om hun positie te versterken door web- en fysieke winkels goed samen te laten werken. Denk ook weer even aan de nieuwe plannen van Albert Heijn. Goede locaties daarvoor, plekken met ruimte voor beleving, zijn schaars. Wij hebben ze.”
Bij zo veel positieve punten, zal het prijsniveau van het vastgoed toch wel behoorlijk zijn. Is het succes niet al ingeprijsd? Kun je nu nog wel aantrekkelijk instappen?
“Het beste antwoord daarop is het rendement dat wij kunnen laten zien met onze supermarktfondsen, zoals het Super Winkel Fonds en het Supermarkt Fonds Nederland. Deze fondsen, met respectievelijk 37 en 25 supermarkten verdeeld over respectievelijk 35 en 23 locaties, komen uit op contante rendementen van 7 tot 9%. De bezettingsgraad is respectievelijk circa 97%
en 99%. Het gaat om langdurige huurcontracten met onder meer Albert Heijn, Jumbo, Lidl, Dirk en Plus.
Voor Nederlands supermarktvastgoed zijn er weinig buitenlandse beleggers met belangstelling. Buitenlandse investeerders kijken van ver, en die komen vaak niet verder dan objecten in de grote steden. Ze hebben geen zicht op de regionale supermarkten en de daarbij horende demografische verzorgingsgebieden. Dat is goed te zien aan de huidige prijsstelling; supermarkten zijn nog relatief goedkoop aan te kopen.
Spreiding is ook een belangrijk thema voor de belegger. Kun je nog spreken van spreiding als je je op één deelmarkt van het vastgoed richt?
“Die spreiding is er zeker, en wel drieledig. Onze supermarktfondsen bezitten objecten in de grote steden én op goede locaties in de regio. Een ander belangrijk element is het grote aantal panden. Ook is het bezit goed gespreid over verschillende huurders; van servicesupermarkten tot succesvolle prijsvechters. Bovendien gaat het op een aantal locaties ook om combinaties van supermarktruimtes en andere panden. Dus die spreiding is wel degelijk aanwezig.”
“In het krachtenspel zijn supermarkten echte winnars. Steeds opnieuw.”
Een belegger kijkt ook naar beheerkosten. Wat kun je daar over zeggen?
“Die mag je natuurlijk niet vergelijken met de kosten van bijvoorbeeld aandelenfondsen. Supermarktvastgoed vraagt een heel ander soort beheer. Wij zijn als beheerder zeer nauw betrokken bij de panden en de omgeving waarin ze staan. We zitten vaak direct met exploitanten en huurders aan tafel, bijvoorbeeld om te praten over investeringen, technologische ontwikkelingen, toekomstscenario’s en om objecten nog aantrekkelijker te maken. Daarvoor heeft Annexum een uitstekende beheerorganisatie. Met de jarenlang opgebouwde expertise en veel professionals in supermarktvastgoed werkt die beheerorganisatie efficiënt. Onder de streep zie je dan ook dat het rendement goed is.”
Wie zijn die beleggers in supermarktvastgoed?
“Annexum richt zich op particuliere beleggers. Fondsen als het Super Winkel Fonds en Supermarkt Fonds Nederland bieden toegang tot een assetklasse die je als individuele belegger niet makkelijk kunt betreden. Met een groot vermogen zou je weliswaar zelf een supermarktpand kunnen verwerven, maar dan is er van spreiding nauwelijks sprake.
Ook het beheer is iets wat je als particulier niet gauw zelf voor je rekening neemt. Dan moet je echt thuis zijn in de foodretail. Direct investeren in supermarktvastgoed zie je daarom eigenlijk alleen bij familiebedrijven die vanuit eigen panden werken. Voor de particulier is een fonds een heel toegankelijke weg.”
Wat kan de geïnteresseerde belegger nu tegemoet zien in 2019?
“Annexum komt met twee emissies in supermarktvastgoed. Begin 2019 een emissie voor Supermarkt Fonds Nederland. Later dit jaar een emissie voor een nieuw aangekocht supermarktfonds dat ook objecten op de Duitse markt beheert. In de loop van het komend jaar kunnen we beleggers daarover informeren.”
Bron: Cash Magazine
