Blog | Hoge huurprijzen zorgen voor hoge woningprijzen

De afgelopen jaren zijn de prijzen op de woningmarkt gestegen, mede door schaarste van het aantal betaalbare woningen in de middenklasse. Het woningentekort is echter niet de enige oorzaak van de prijsstijging. Zelfs als er morgen een paar honderdduizend woningen worden opgeleverd gaan de prijzen niet dalen. Dat komt omdat huren twee tot drie keer zo duur is als kopen.

Overheid stuurt vooral op maximale stijging huurprijzen

Al jaren wordt er in het kabinet discussie gevoerd over huurprijzen. Deze discussie richt zich uitsluitend op hoeveel de huurprijzen mogen stijgen, niet op hoeveel de prijzen moeten dalen. Het puntenstelsel is één van de maatregelen om de huurprijzen te maximaliseren. Dit stelsel geldt alleen voor de sociale sector. Daarom wil de minister nu ook de maximale stijging in de vrije sector gaan beperken, vermeldt de Rijksoverheid. De huurprijsstijging van alle woningen, zowel in de sociale als vrije sector, wordt gemaximeerd op +1%.

Marktwerking huurprijzen

De marktwerking lijkt ondertussen sneller te gaan dan de minister kan handelen. Voor het eerst in zes jaar daalt de gemiddelde landelijke verhuurprijs mede door corona, meldt de Pararius huurmonitor. Het virus is niet de (enige) reden. Het versnelt een trend die zich al eerder heeft ingezet. De huurstijging was in het laatste kwartaal van 2019 al gering en in Q1 van 2020 was de landelijke huurprijsstijging het kleinst sinds het tweede kwartaal 2015. In het derde kwartaal van 2020 zette de daling definitief in: 0,4% ten opzichte van een jaar geleden.

Volgens Pararius directeur De Groot bestaat er een grens aan de enorme stijging van de huurprijzen. Op een gegeven moment kunnen en willen de woningzoekenden de hoge huurprijzen niet meer betalen. “COVID-19 lijkt een katalysator te zijn voor de huidige prijsdaling”, zegt De Groot.

Waarom is huren in de sociale sector relatief duur?

Toch blijft huren nog altijd duurder dan kopen. En pas wanneer huren goedkoper wordt dan kopen, gaan de woningprijzen omlaag. Dat gaat echter niet gebeuren. Zelfs als de huren in de vrije sector dalen onder invloed van de marktwerking, blijven de huurprijzen van sociale woningen op hetzelfde niveau. Dat komt door het puntensysteem. Deze bepaalt niet alleen de maximale, maar ook de minimale huurprijs. Dit in tegenstelling tot de vrije markt, waar vraag en aanbod regeert.

Daarnaast worden de huren in de sociale sector bepaald door de relatief hoge beheerskosten van woningcorporaties. Deze zijn in de afgelopen jaren gedaald, maar blijven nog altijd fors hoger dan van een private verhuurder.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Hoge beheerkosten van woningcorporaties

Volgens de Aedas benchmark uit 2019 waren de gemiddelde bedrijfslasten in 2018 voor woningcorporaties 785 euro per verhuureenheid. Dit is exclusief belastingen. Ter vergelijking: de beheerkosten van een huurwoning in de vrije sector is bij Annexum gemiddeld 460 euro. Deze huurwoningen zijn overwegend wat kleiner en daardoor is sprake van relatief wat hogere beheerskosten.

Woningcorporaties lijken daarmee een stuk minder efficiënt dan vastgoedbeheerders in de particuliere sector. Minister Ollongren kreeg Kamervragen over de uitgaven van woningcorporaties en gaf uitleg waarom de kosten voor woningcorporaties zoveel hoger zijn dan voor private investeerders. Samengevat noemt zij drie redenen:

• Wettelijk opgedragen taken
  Corporaties zijn verplicht te zorgen voor betaalbare woningen voor huishoudens met lagere inkomens, daklozen en vluchtelingen.
• Ouder woningenbestand
  In tegenstelling tot private verhuurders, verhuren en verkopen corporaties huizen niet om rendement te maken. Hun taak is huurhuizen beschikbaar te stellen aan huishoudens met lagere inkomens. Daardoor is hun woningenbestand verouderd en dat vergt meer onderhoud.
• Prestatieafspraken met gemeenten en huurders
  Corporaties hebben een relatief omvangrijk aandeel woningen in achterstandswijken. Dit vereist extra beheer- en onderhoudskosten om verloedering van de buurt te voorkomen. Vaak zijn zij hiertoe zelfs verplicht als onderdeel van prestatieafspraken met gemeenten en huurders.

De minister stelt in de beantwoording op de vragen in 2017 dat corporaties evengoed de plicht hebben om hun financiële middelen efficiënt in te zetten. Ze voert een professioneler aanbestedingsbeleid en een lagere administratieve last aan als oplossing om de kosten van woningcorporaties te beperken. Van 2013 tot 2017 slaagden de corporaties er daadwerkelijk in om de kosten met 25% te laten dalen. Helaas namen ze in 2018 weer toe, vanwege hogere personeelskosten en de toename van externe inhuur.

Een andere discussie

Met de wettelijk opgedragen taken waar woningcorporaties aan moeten voldoen, is de kans klein dat huren ooit goedkoper wordt dan kopen. Een woningcorporatie kan immers maar zolang verlies draaien. Pas wanneer de discussie wordt gevoerd over echte huurprijsverlaging, en niet langer over het maximaliseren van de stijging van de huurprijs, zullen ook de prijzen op de koopmarkt dalen.

Huib Boissevain is oprichter en CEO van Annexum, waarmee hij sinds 2000 particuliere- en institutionele beleggers de mogelijkheid biedt om te beleggen in vastgoed. Eerder bekleedde Boissevain diverse leidinggevende functies in de financiële wereld, bij onder meer Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Vanuit die ervaring ontstond zijn enthousiasme voor productontwikkeling en innovatie op het gebied van vastgoedbeleggingen.