Beleid belastingdienst zorgwoningen; 2% of 6% overdrachtsbelasting?

Onlangs is het beleid van de Belastingdienst inzake de toepassing van het lage overdrachtsbelastingtarief op zorgwoningen openbaar gemaakt naar aanleiding van een WOB-verzoek. Vastgoedfiscalist Aad Rozendal bespreekt de standpunten die de Belastingdienst inneemt in het beleidsdocument ((met dank aan Rene Maat van Rechtstaete voor het delen van het beleidsdocument).

Bij de verkrijging van een woning is niet het reguliere tarief van 6% overdrachtsbelasting verschuldigd maar een lager tarief van 2%. In de praktijk is echter niet altijd duidelijk of er op het moment van de levering sprake is van een woning. Deze vraag speelt o.a. bij de verkrijging van te realiseren woningen tijdens het transformatieproces en bij de verkrijging van zorgwoningen.

Toetsingskader

Volgens de Hoge Raad moet men bij de vraag of sprake is van een woning het volgende toetsingskader gebruiken. Eerst moet worden gekeken waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd (toets 1). Vervolgens moet men bezien of de onroerende zaak nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Als slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend (toets 2). Als toets 1 en toets 2 niet leiden tot een duidelijke conclusie, dan kunnen de eisen of beperkingen die voorvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zoals een bestemmingswijziging of omgevingsvergunning) worden meegewogen (toets 3).

Zorgwoningen

Bij de verkrijging van zorgwoningen stelt de Belastingdienst in de praktijk regelmatig dat het reguliere overdrachtsbelastingtarief van 6% moet worden toegepast. Dit heeft te maken met het feit dat de fiscale wetgever heeft aangegeven dat vastgoed dat is bestemd als verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis niet als woning kwalificeert.

In een eerder door mij besproken zaak heeft Rechtbank Gelderland echter geoordeeld dat het 2%-tarief van toepassing is als sprake is van volledig zelfstandige appartementen met ieder een eigen keuken en badkamer, een afsluitbare voordeur en eigen bel. In dat geval is er geen verschil ten opzichte van reguliere woningen. Het was volgens de Rechtbank niet relevant dat de gebouwen zijn aangewezen op basis van de WTZi, dat in de gebouwen zorg wordt verleend en dat de appartementen woonzorgappartementen worden genoemd. Deze uitspraak maakte al duidelijk dat bij de verkrijging van zorgwoningen onder omstandigheden dus wel degelijk een beroep kan worden gedaan op het verlaagde overdrachtsbelastingtarief.

Beleid van de Belastingdienst

Het beleid zoals de Belastingdienst dat in de praktijk hanteert is nu naar aanleiding van een WOB-verzoek openbaar gemaakt. Hoewel niet alle beschikbare informatie is gepubliceerd, is er wel een intern ‘memo zorgvastgoed’ van de kennisgroep overdrachtsbelasting met een aantal uitgangspunten en voorbeelden gepubliceerd.

Het belangrijkste uitgangspunt in het memo is dat moet worden gekeken naar de fysieke eigenschappen van een pand. Het gaat er steeds om of een pand een of meer voorzieningen (fysieke kenmerken) heeft die typerend zijn voor een zorginstelling. Uit de aanwezigheid van die voorzieningen moet opgemaakt kunnen worden dat het gebouw als geheel (mede) bestemd is voor het verlenen van zorg in de ruimste zin. Hierbij wordt nog expliciet opgemerkt dat ook een sober zorgcentrum een zorginstelling is. Als voorbeelden van deze fysieke eigenschappen worden genoemd:

• Spoelkeuken
• Restaurant
• Behandel- en verpleegkamers
• Kamertje waar de dienstdoende verpleegkundige kan verblijven
• Ruimten voor de opslag van goederen

Het is dus niet doorslaggevend of er voor verblijf in een pand een zorgindicatie nodig is. Ook is het feit dat zorg wordt verleend aan de bewoners van een pand niet relevant. Als voorbeeld noemt de Belastingdienst de situatie waarin iemand die in een woning woont, 24/7 zorg nodig heeft en deze zorg inkoopt (thuiszorg). In dat geval verandert uiteraard niet de status van het object.

Per onroerende zaak bekijken

Ook moet volgens het memo steeds per afzonderlijke onroerende zaak worden beoordeeld wat de status is. Bijvoorbeeld bij de verkrijging van een zorgcomplex bestaande meerdere zelfstandige units of woonlagen. Er moet dan per unit/woonlaag worden beoordeeld of sprake is van een woning, waarvoor het lage 2% tarief geldt. Als er zorgvoorzieningen aanwezig zijn in een (of meer) unit(s) dan zal voor dat deel sprake zijn van een zorginstelling. Een dergelijke splitsing wordt in de praktijk ook al gehanteerd bij andersoortig vastgoed, zoals woon-winkelpanden. Daarop is dan het 6% tarief van toepassing. Als de units in een zorgcomplex niet zelfstandig (genoeg) zijn, dan zal de aanwezigheid van zorgvoorzieningen in het complex er juist voor zorgen dat het gehele complex als zorginstelling kwalificeert.

Voldoende discussiepunten

Het gepubliceerde beleid maakt duidelijk hoe de Belastingdienst aankijkt tegen zorgwoningen. In de praktijk zullen er nog voldoende discussiepunten zijn. Zo het is het de vraag in hoeverre de aanwezigheid van een of meer fysieke eigenschappen die typerend zijn voor een zorginstelling per definitie zullen leiden tot de kwalificatie van het (volledige) pand als zorginstelling. Ook kan de vraag opkomen in hoeverre het mogelijk is om een splitsing te maken tussen een woondeel en een zorgdeel. Mocht u meer informatie wensen of ondersteuning nodig hebben in een discussie of procedure dan kunt u uiteraard contact opnemen.

Dit is een bijdrage van Aad Rozendal, vastgoedfiscalist en als extern wetenschappelijk adviseur verbonden aan RSM Netherlands Belastingadviseurs en FBN Juristen en daarnaast docent belastingrecht aan de UvA.

Bron: VastgoedJournaal