Groei én voorzichtigheid; dat is een mooie mix
Annexum Beheer biedt particuliere beleggers toegang tot markten die voor individuele beleggers moeilijk te betreden zijn. Huib Boissevain is CEO van Annexum en vertelt over nieuwe supermarktemissies, de nieuwe woningportefeuille en de voorbereidingen voor zorgvastgoed. Daarnaast peilt hij de stemming in de markt en deelt hij zijn visie voor het vastgoed in 2019.
“Je ziet nu in vastgoed twee verschillende krachten die samen voor een behoorlijk evenwicht zorgen. Er zit nog altijd groei in de markt. Maar dat leidt niet tot een overspannen stemming; investeerders en financiers zijn eerder wat voorzichtiger. Dus geen risico van een overspannen markt met heftige bewegingen, maar juist wel kansen op goede rendementen. Dat is voor beleggers een mooi moment om de kansen van nieuwe emissies te onderzoeken.”
Annexum kondigt twee emissies aan. Wat houden die in?
“Wij hebben twee grote supermarktemissies in voorbereiding. De eerste emissie start binnenkort en is voor het Supermarkt Fonds Nederland. Dit fonds bestaat al sinds 2010 en heeft een uitstekend trackrecord. De emissieopbrengsten worden gebruikt om vier nieuwe recent verworven supermarkten in de Randstad te financieren. Supermarkt Fonds Nederland bezit 24 supermarkten met een spreiding door heel Nederland.
De tweede emissie betreft een portefeuille met Nederlandse en Duitse supermarkten die we recent hebben aangekocht. Deze emissie zal later dit jaar plaats vinden.
Vanwaar die mix Nederlands en Duits?
“Als je de kansen van supermarktvastgoed eenmaal hebt gezien, dan ligt uitbreiden voor de hand. En dan is Duitsland is gewoon een plek waar je wilt zijn. Het is een zeer grote markt met bijzonder koopkrachtige consumenten. Daarnaast kun je er ook een spreiding van kansen en risico’s in zien. Het gaat in Nederland en Duitsland in de basis weliswaar over dezelfde deelmarkt, supermarktvastgoed. Toch zijn er interessante verschillen. In Nederland zie je dat iedereen naar het midden beweegt. Albert Heijn en Jumbo zijn steeds aan het concurreren met prijzen. Albert Heijn is een van de initiators van de concurrentie op prijs; dat is al heel lang bezig. Tegelijkertijd zien we dat Lidl bezig is met een verbeterde supermarktbeleving door o.a. de bakkerijen in de winkel uit te breiden en de kwaliteit van producten te verbeteren. Duitsland is diverser; met meer verschillen in omvang van supermarkten, een speciale rol voor drogisterijen die ook food verkopen, en een veel grotere rol voor discount.”
Wat verdient er voor jou nog meer aandacht in 2019?
“Wonen is opnieuw een groot thema. Wij hebben een woningportefeuille gekocht en daar verwachten we veel van. Iedereen weet dat er een tekort is aan huurwoningen in Nederland. Met name starters hebben moeite met het vinden van geschikte en betaalbare woonruimte. Annexum heeft de afgelopen jaren drie woningfondsen geplaatst met woningen in dit segment. Het zijn kantoren die getransformeerd zijn naar woningen. De portefeuille die we recent hebben aangekocht betreft ook weer vier voormalige kantoorobjecten, verspreid over Nederland, die getransformeerd zijn naar wonen. Deze objecten hebben vaak een interessant aanvangsrendement. Dat maakt het aantrekkelijke beleggingsobjecten. Ons nieuwe woningfonds met starterswoningen zullen we in de loop van 2019 gaan plaatsen bij beleggers.”
Welke veranderingen zie je in het werk van een beheerder als Annexum?
“Het wordt steeds meer een vak van diepe, gespecialiseerde kennis. Je moet de onderliggende krachten en ontwikkelingen goed kennen. Ik geef vaak het voorbeeld van de supermarkt; daar kijk je door het vastgoed heen naar de ontwikkelingen in de (food-)retail. Een ander goed voorbeeld van kennis opbouwen is zorg. Wij zijn altijd actief op zoek naar zorgvastgoed. De zorg is een markt die steeds meer belangstelling krijgt, maar het is tegelijkertijd ook een markt waar maar een beperkt aantal spelers actief is. Het is een complexe wereld met veel invloed van de overheid. Annexum heeft een team van specialisten die datagedreven onderzoek doen naar de vraag naar zorgvastgoed en de toekomst van de sector. Zo wordt er bijvoorbeeld heel scherp lokaal gekeken naar bevolkingsontwikkeling en zorgbehoeftes. Dat gebruiken wij nu bij het ontwikkelen van een nieuw zorgvastgoedfonds.”
Wat valt je op met betrekking tot vastgoed in 2019?
“Het valt op dat er meer mensen zijn die spreken over risico’s. De Nederlandse banken zijn terughoudender geworden in het verstrekken van financieringen. Er gebeurt van alles in de wereld wat de stemming onder investeerders beïnvloedt. Neem de Brexit. Maar ik zie vooral markten die het al een tijd heel goed doen. Ook de vastgoedmarkten. Dan hoor je veel mensen denken: als het hard omhoog is gegaan, dan kan het ook weer hard omlaag. In de aandelen is dat ook wel een beetje zo gebeurd de afgelopen maanden. Maar aan de vastgoedkant hoeft dat helemaal niet zo te zijn. Dat iedereen nu al voorzichtiger wordt, terwijl de markt nog stijgt, betekent dat er vrij nuchter wordt gekeken. En ook als is een kleine correctie denkbaar, die zal niet zo heftig zijn. Dat is het dempende effect van de voorzichtigheid van dit moment.”
Bron: Beleggingsinstituut | Magazine Vermogen
